【買預售血本無歸1】建商倒閉3千多萬信託金竟歸0　購屋者討債還要排隊

有協助續建的履約保證，也無法讓建商跑路的中和預售屋「青慕淳」一案成功續建，更不合理的事情還在後頭，不能續建後，承購戶們一心以為，當初三十多名承購戶繳交共3千多萬元進了信託帳戶的錢，在山琳建設動撥後剩餘的694萬元，至少可以退回給承購戶。

但是星展銀行卻在近日發函指出，有超過15組山琳建設的債權人，向法院申請強制執行而收到法院扣押命令，無法將餘款還給承購戶們，讓他們大呼不合理。

本刊調查，內政部曾發函金管會，提出「預售屋買賣定型化契約增列履約保證機制『不動產開發信託』、『價金信託』補充說明」，要銀行及信託業者據以辦理。

其中，針對不動產開發信託，就有提到在賣方無法依約完工或交屋時，除有因法院強制執行之裁定、命令辦理者外，信託戶購屋款受益權應歸屬於買方。「其實星展就是照這個規矩走，因為銀行也不可能自己去定一個標準。」相關官員表示。

不過，宏道法律事務所律師蔡志揚認為，星展銀行應向法院申請異議，保護承購戶的權益，「現在承購戶唯一能做就是去打第三人異議之訴，但前面有超過15組債權人，要一個個去告，一來曠日廢時，二來信託戶裡剩的錢也不多，會不會最後根本不划算？」他批主管機關應該出來管一管，如果最後要承購戶去打官司，那不就代表這個制度根本沒用，信託用意也大打折扣。

事實上，履約保證制度共分為5種，其中最常見是不動產開發信託與價金信託，蔡志揚指出，二者差別是：前者當建商在繳納土融利息、廣告費、銷售費用等，都可以動用信託專戶裡的錢；後者只有在跟工程有關的項目時，才能動撥。不過回到原點，建商跑路後就算信託專戶有剩餘款項，會不會又遇到跟青慕淳受災戶一樣，受益權排在其他債權人後面，到頭來一場空？

對此內政部表示，基於信託法第十二條，雖然規定信託財產不得強制執行，但是信託前就存在於該財產（以本案來說為土地）的權利，因處理信託事務所生的權利或其他法律另有規定者，則不在此限。也就是說，消費者可以去檢視這些申請的債權，是不是符合上述範圍，若不是的話，就可以信託受益人身分跟執行法院提起異議。

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