假房東騙租金、惡房東告毀損！如何避開常見租屋糾紛？
台北租屋大不易，要如何避開租屋詐騙和惡房東？(圖片來源樂屋網)
到異地工作或求學，一定會在外租房子，在找房平台看到喜歡的租屋案件，房東要求先匯訂金真的沒問題嗎？本次邀請到處理不動產相關糾紛案件的專家陳冠智律師，分享租屋詐騙、惡房東訴訟過招經驗。
01│常見租屋詐騙3大手法
1. 還沒看房子先付押金：在網路上刊登裝潢精緻、屋況新的假照片，若想要約房東想現場看房，告訴你房源搶手，想看房子必須先匯訂金或押金卡位，但匯完款人就消失。
2. 私下加 LINE 才看屋：邀你先加 LINE ，接著問你身分職業，假裝了解你的身份背景，之後要你先付訂金，或是提供不明網址，要求你依照網站指示儲值費用。近期常發生，詐欺者出示受害人證件冒充房東，取得房客信任後，騙取匯款。
3. 房子已出租要你看別間：刊登裝潢美奐的房子，聯繫房東或房仲後，卻告訴你房子剛被租出去，推薦你看其他房子。
02│租屋糾紛自保攻略
陳律師分享，租屋會遇上詐騙，通常是因為無法確定簽約房東是不是房屋的所有權人，租屋之前，如果要避免被詐騙的話，有三件事要注意：
1. 你到底是跟誰租房子？
2. 房子真的有辦法住嗎？
3. 確認好以上資訊後再簽約付款。
1. 你到底是跟誰租房子？
不管是加 LINE 或電話連繫，都無法確認和你簽約的人是不是「房東」？簽約前一定要請房東出示他的不動產建物謄本，證明他有權出租這間房子，是房屋所有人；建物謄本必須是第一類的，才有全名，能夠核對他的身分證件，證明是他本人。
建物謄本申請時間至少要半年內申請的，不要拿１０幾年前的，不然中間有什麼變化不知道。如果遇上的是二房東，無法出示建物謄本是正常的，有可能他跟別人租整棟房子後，改裝成套房租給其他人，但也需要請他出示和前一個房東的租約作證明。
2. 房子真的有辦法住嗎？
即確定「房屋狀況」，實際到現場看房子，確定房子是可以住的，沒有其他異常的狀況。看房子一定要把房東約出來，請房東「帶你進去」房子裡面看，最好的情況是裡面沒有人住。
某些狀況是會遇上前一任房客還沒搬走，這時候要請房東出示他與前一任房客的租約，確定有租賃依據，實務上也常發生一屋多租的情況，每個租客都收押金了，但住客沒有要搬走。
另外，看房時最好能同時錄影或拍照，取得房東的同意記錄下來，包含房子內外屋況、傢俱，過往最常發生的爭議是，看房的時候是 A 間，實際租給你卻是 B 間，屋內設備也要確定是否能正常使用，包括水電門窗傢俱等，避免日後設備物品損壞，要你賠償。
※若擔心房東提供的租賃契約有問題，也可以在四大超商買到新版的內政部租賃契約，因為惡房東張淑晶事件，新版的租賃法也調整了租賃契約需載明修繕範圍責任歸屬。
3. 確認好以上資訊後再簽約付款。
確定房子是房東本人所有、房屋狀況沒問題才能簽約，簽約前要注意契約內容和押金問題。首先要確定租賃契約是「一式二份」，即同一份內容，有二份同樣內容。簽約過程不能急，一定要確定房東手上的契約和你一模一樣，確定內容一致才簽約，簽約後正本要自己保存好，不要有任何理由給房東保管，讓房東保管就完了。
再來，為避免合約被抽換的更改的問題，要帶印章在合約上蓋騎縫章，蓋在二頁的交界處；如果內政部公版的制式合約問題不大，但如果合約房東有再增修條款，要仔細看房東有沒有手寫奇怪的約定內容，像是傢俱壞了要賠不合理的天價、或是房客提早解約，要負擔超過押金的範圍，看到奇怪內容不要簽。
最後，內政部租約範本有「保證人」一詞，若房東改成「連帶保證人」，要注意二者的意思不同，如果你和朋友合租成為「保證人」時，朋友沒付租金，房東會先找朋友要，要不到才會找你，但如果是「連帶保證人」，朋友沒付租金，房東可以直接找你，不一定要先找他，「連帶保證人」等同複製人，兩個人有共同責任。
合約內容看仔細，房子也要認真檢查，先付押金出了問題，想再拿回來就不容易了。
簽約前，律師建議要求房東出示第一類建物謄本，表示是房屋所有人。(圖片來源新北市政府地政局)
03│房東提告該怎麼辦？
如果遇上蓄意詐欺的惡房東提告或恐嚇，該怎麼辦？諮詢的管道有兩種：
1. 免費資訊：各地的地方法院有「訴訟輔導科」，現場抽號碼牌，法院會有專人給你最初步的建議，但缺點是很多人排隊使用，法院職員只能給你最初步的方向而已；另外不建議使用網路上的法律諮詢的平台，因為你無法知道鍵盤後面的人是律師還是司法黃牛，資訊可能不正確。
2. 付費諮詢：付費請專業律師諮詢，除了提供「點」的問題回答，還會提供「面」的建議，提醒你且協助分析，站在你的角度，提供有利於你的民事、刑事訴訟攻防策略，不管是寫狀或全案委任都能幫助。
民事案件的話，全權交由律師處理，也不需要開庭。如果涉及刑事案件，被告就算有委任律師，自己還是得出庭，但千萬不要因為怕出庭，就全盤答應對方的條件。
結論│
張淑晶事件引發大家對於惡意房東的關注，如果遇上房東用化名假身分聯繫房客，簽約帶看都委託他人，從頭到尾都沒現身，事後才巧立名目訛騙房客的情形時，就要避開。另外提醒，租房時不管是口頭承諾、line 對話或簡訊，只要雙方都同意，契約還是會成立，切勿隨意答應房東不合理要求，給了房東敲詐的機會，真的遇上惡意房東，保留所有的談話紀錄和證據，交由專業律師協助，才能避免吃虧上當。
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