澳洲房產光環不再？稅改與利率雙重打擊，投資人撤離

商傳媒｜簡明心／綜合外電報導

近期澳洲房地產市場面臨顯著波動，自預算改革和利率攀升以來，投資者對房產的熱情大幅消退。雪梨和墨爾本的房價在六月份普遍下跌，導致拍賣清算率降至疫情時期以來的新低，許多投資人正加速撤出市場。

過去數十年，房地產一直是澳洲極具吸引力的投資項目，主要受惠於租金損失可抵稅（negative gearing）及資本利得稅減免等政策。金融顧問通常發現，客戶偏好房產的實體性質，認為能夠「看得到、摸得到」比純粹的數字回報更具吸引力。然而，根據《Australian Financial Review》報導，兩項主要的房產稅務優惠將於明年取消，這無疑加劇了市場的不確定性。

HLB Mann Judd 的資深顧問 Jonathan Philpot 建議，若投資人現金流充裕，並能接受房產是長達 20 年的長期投資，同時不介意將大部分資產集中在房產上（特別是已背負房貸的情況下），則仍可考慮購入投資性房產。但他也坦言，許多人過去因稅務誘因而將房產視為「免費的錢」。會計師 Sarah Pike 過去 16 年在澳洲東岸購入五處投資物業，她表示雖然曾利用租金損失抵稅優惠，但真正促使她投資的主因仍是房產作為資產類別的優異表現。

然而，自預算政策公布以來，市場已出現明顯降溫。六月份，雪梨房價下跌 1.2%，墨爾本房價也下跌 1%。其中，雪梨市價超過 180 萬澳幣（但未達豪宅等級）的房屋價值跌幅達 1.7%，而低於 93 萬澳幣的房屋僅下跌 0.3%，顯示中高價位市場受衝擊較大。此外，雪梨內城區週邊郊區（例如馬里克維爾、Sydenham、Earlwood、坎特伯里）的房價在過去三到四個月內，下跌金額高達 30 萬澳幣。拍賣清算率已跌至 40% 出頭的低點，遠低於正常水準的 65% 以上，導致部分房仲業者轉而採用私下議價銷售，擔憂拍賣現場競標者不足。

對比之下，自 2000 年以來，澳洲股市上漲近 500%，美國股市更上漲逾 500%，表現優於房地產。分析師 Andrew Hobbs 指出，許多投資人正「大量撤離」房地產市場。他建議，將資金投入「超級年金」（Superannuation，澳洲政府實施的強制退休金儲蓄計畫）可能更具稅務效益，且其分散風險的特性優於直接投資房產，對四十多歲的投資人而言，與房產投資有相似的長期時間框架。此外，不動產投資信託（REITs）目前提供約 5% 至 6% 的收益率，高於住宅物業的平均收益。

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