圖解／預售屋交屋前驗屋狀況多怎自救？驗屋師.代銷.律師幫解惑！
小編潛水在實價登錄比價王的各大FB社團這麼久，蒐集整理出最多網友詢問的題目，就是有關「預售屋驗屋後、交屋前」各種五花八門的疑難雜症，此次大致整理幾個主要問題，本篇更邀集驗屋員、代銷業者及不動產的法務律師，一同協助網友釐清細節，以QA問答方式呈現，實用的知識歡迎大家不吝分享！
Q：以驗屋公司的角度，會如何替消費者在驗屋過程中把關？購屋者有沒有自保的方式？
鴻宇驗屋創辦人林泰宇說明，預售屋在交屋前，依據「預售屋買賣契約範本」第13條關於驗收的約定：「建商依約完成一切主建物、附屬建物之設備及領得使用執照並接通自來水、電力、於有天然瓦斯地區，並應達成瓦斯配管之可接通狀態及完成契約、廣告圖說所示之設施後，應通知買方進行驗收手續。」
根據雙方的合約來做初驗，驗屋公司會依照CNS完工標準來做檢驗，檢驗項目就依照鴻宇驗屋公司的項目及SOP，驗屋標準都會以業主的入住使用為考量。鴻宇驗屋若當日有驗到重大瑕疵，將採取錄影或拍照方式，進行現場溝通缺失，並向建商主任溝通改善方式。鴻宇驗屋公司也會製作驗屋報告，作為實際瑕疵證明，建商也會於當天手寫缺失單，核對需改善項目來請業主簽名，後續等待複驗。
鴻宇驗屋創辦人林泰宇補充，購屋者最好自保方式就是需要在交屋前確認房屋修繕完畢，都沒問題了再簽名複驗，不要在還無任何修繕完成前簽名，會影響到自身交屋的權利。若於複驗時，建商未善盡修繕責任，此時購屋者可依法以【註】房地總價的5%交屋保留款向建商談判。
【備註】
「預售屋買賣契約範本」第13條驗收的約定：雙方驗收時，賣方應提供驗收單，如發現房屋有瑕疵，應載明於驗收單上，由賣方限期完成修繕；買方並有權於自備款部分保留房地總價5%作為交屋保留款，於完成修繕並經雙方複驗合格後支付。
內政部於110年公布違規銷售行為，並公開聯合稽查結果。當中，違規比率最高的是買賣定型化契約不符規定，常見缺失包括交屋保留款低於房地總價5％、水電及瓦斯內管線費用未約定由賣方負擔、保固期間未從交屋日起算、停車位未列明高度及面積、各項面積誤差找補未明確記載等情形。內政部呼籲，民眾如有購屋居住需求，應審慎評估合理市場行情、銀行貸款額度及自身財務負擔能力，注意消費風險，切勿受廣告或現場熱銷誤導，簽約時，應詳閱契約內容並善用內政部版預售屋買賣定型化契約，以避免消費後爭議。
代銷業者也提醒，所謂的「磋商條款」是指購屋人在買預售屋要簽約時，除了有一份由建商或代銷業者提供的「預售屋買賣的定型化契約」外，會有另一張不在合約內的紙，建商會列出要向購屋人互相商議、交換意見的條件與項目。以常見的「公共設施」為例，建商若將部分公設區域打造為圖書室等，應向購屋人具體說明。
若購屋人無法接受磋商條款的內容，應秉持「貨比三家不吃虧」的精神，另尋他家適合的建案。尤其是第一次買房子的首購族，可能缺乏經驗，千萬別花大錢事後吃虧。包含主合約及附加的磋商條款等，在簽約時務必要確認沒有損及自身權益，仔細思考後再簽名。
Q：驗屋通常要驗幾次，較為合理？
鴻宇驗屋創辦人林泰宇提到，驗屋通常都是一次初驗與一次複驗，就應該要完成。實務上，最多曾遇過兩次複驗者，建商也會積極配合，才能順利交屋。
Q：驗屋遇瑕疵建商不認怎麼辦？
如果驗屋遇有瑕疵，鴻宇驗屋創辦人林泰宇說明，主要會先進行三方溝通，讓屋主確認建商這邊是否能夠提供折價方案，讓屋主之後室內裝潢時做改善。若建商仍無法改善，只能請建商主管或代銷與屋主和律師做調解，促使整個交屋手續更有效率。
Q：「隔音樓板法規」已經實施滿一年，不過好像並無驗屋制度可以檢視？民眾實務上要如何檢驗？
隔音樓板法規根據建築法規第46條需要降至58分貝，樓地板部分會有政府相關人員來做查驗，其使用材質是否能夠降噪音也都需要由廠商提供證明。鴻宇驗屋公司實質驗屋為戶外的聲音，及室內緊閉氣密窗為測試標準。
目前建商都使用中空樓板或加裝防噪音木地板來做隔音，若一般民眾對此有疑慮，可向建商索取該建物所使用隔音墊、防噪木地板、或是中空樓板的「隔音規範」相關證明或檢驗證明。
代銷業者透露，消費者進到接待中心，會看見建商會實體展示使用建材或示意圖等。若有使用隔音墊的建商，也會成為建案的一大賣點，要記得，現場展示的建材、文宣等都屬廣告的一部份，建議消費者在賞屋同時，也別忘了隨手拿起手機錄影或拍照建檔，以備不時之需。
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Q：一般自住客、首購族，從驗屋到交屋應注意事項
驗屋通常不可能一次過關，假如購屋人不滿意初驗，要求複驗多次，但銀行業者已同步在跑整批社區的撥款流程，無法獨厚這間屋主而叫停，但購屋人仍卡在驗屋的復驗階段，無法順利交屋入住，還須繳房貸利息。建商也可能會主張「因無重大瑕疵」的理由，催促購屋人趕緊撥款。
因為如果購屋人因房屋瑕疵，不願支付占比近八成的房貸，房屋修繕費用與高額房貸的金額相比之下，以「銀貨兩訖」的概念來看，明顯不符合比例原則。代銷業者提醒，消費者購買「預售屋」其實是買一個債權的意思。購屋人如果因延遲交屋產生的利息，理論上可自行舉證向建商求償。內政部也曾發布新聞稿強調「預售屋延遲完工，消費者可向建商要求給付遲延利息。」買方尚有疑義，也可向地方消保官陳情申訴。
不過，法律界有句俗諺：「舉證之所在，敗訴之所在」。買個房子，已經要注意很多眉眉角角，若不幸驗屋出了狀況，購屋人還得要勞心費力地蒐證，進而向建商提告，萬一事後證據不足以證明提告的事實，購屋人最終多以敗訴收場。針對房屋瑕疵，代銷業者提醒除了維修一途，民眾也須留意建商提供的保固期。如同購買生活中3C家電用品，部分建商會提供「結構保固15年」或「建材設備保固1年」等服務。
✍ 律師觀點大補帖
☛ 建商拿到使用執照，會請代書辦第一次登記，又稱「總登記」，會順便將所有權過戶給購屋人。後續若驗屋未完成，購屋人可善用契約中「房地總價5%的交屋保留款」作為與建商談判的籌碼，確認復驗沒問題後，再將這5%的尾款撥給建商。
☛ 一般正常撥款流程，仍須經消費者同意後，銀行才能撥款，現今大多會簽訂「指示撥款同意書」。如果建商已過戶給購屋人，買方則應正常撥款給賣方。假如購屋人當初簽合約時，是選擇使用與建商搭配合作的銀行提供的房貸方案，享有較優惠的房貸利率條件。而依合約，銀行通常核貸後會界定一個撥款期限，如果購屋人沒在撥款期限內撥款，可能就要重新送審，屆時購屋人想要的貸款成數與利率條件，可能會與原先申貸的版本有落差。
其他網友疑問
「建商有限制屋主要找誰驗屋的權力嗎」、「建商在交屋給屋主之前，可以決定誰才可以進來房子驗屋嗎」、「建商限制買方不准找驗屋公司來驗屋，是否合法？」等。上述三個問題，律師建議，統統先請購屋人確認原簽訂合約內容，是否有針對上述情況有明確規定，如果沒有建商則不該限制，不合法也不合理。
關於購買預售屋及驗屋的實務經驗，你應該知道更多！
1. 建商開大門做生意，通常已依政府規定取得「建築執照」。但有一特殊情況是，有的建案是接待中心已搭建完畢，但案場的代銷業者會直接向前來賞屋的民眾明講，該案場尚未取得建照，所以沒有資料可提供消費者參考，此時業者大多會留下賞屋民眾的聯絡方式，以利取得建照後，會優先聯絡有意願的民眾。
2. 民眾若想先了解合約書大致內容，可親自至接待中心，現場多備有樣本書供民眾免費翻閱。
3. 有車族的朋友，須特別留意停車位的尺寸是否合理。待正式簽約時，合約書上會以勾選的方式，標註自行挑選的車位類型。
4. 交屋前，消費者要開始準備裝潢事宜。此時，可與配合的設計師團隊或裝潢公司溝通，是否願意陪同實際前往屋內「巡巡看看」，他們擁有更多的實務經驗，或許可看見其他的驗屋盲點。
5. 預售屋合約會載明有關「疑義處理」、「保固期限」、「驗收」等資訊。如果消費者看完合約書，在簽約前有看不懂或有疑問的內容，可用便利貼或紅筆註記段落，並請案場人員針對有疑慮處，逐條詳細說明。
6. 買預售屋，要注意基地位址的「土地使用分區」是屬於哪一類。如果是商業用地，會以一般事務所打造，因非純住宅環境，進出大樓內的人員相對較為複雜，會在意的民眾務必留意。
7. 關於延遲交屋，按照契約規定，如果建商未能在原訂的完工期限內，取得使用執照並完成興建的話，需按照買方已繳交的房地價款，依逾期的天數，每日以萬分之五的利息付給買方。近幾年因新冠肺炎疫情擾亂，台灣曾進入全國三級警戒狀態，建商無法順利取得使用執照，政府也無人力查驗，這類屬天災或不可抗力的因素，而後多有延遲交屋等糾紛者，則不在此限。
8. 土地面積、主建物或本房屋登記總面積的誤差，要小於等於2%，如果登記總面積誤差超過3%者，買方可向建商解除契約。以權狀20坪的房子為例，如果最後實際坪數不足20坪，與簽約坪數有落差，應由賣方全部找補；其超過部分，買方只找補2%為限（至多找補不超過2%）。不過代銷業者透露，實務上若建商最後有蓋出多的面積，因顧及消費者的感受，通常會當作免費送給購屋人的，並不會真的向購屋人索取多出坪數的補償金額。
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