一般人可以買土地蓋農舍嗎？

（圖片提供／賣厝阿明）

看膩了鋼筋水泥，厭煩了辦公室生態嗎？越來越多人在網上詢問，想轉行去當農夫，但卻對這個行業所知甚少，例如買農地會很貴嗎？蓋農舍有何限制？不是農夫也可以去買農地嗎？因應農村人口流失，政府規定即使不具農夫身份也可以買賣農地，所以只要擁有足夠的創業基金，隨時可以下鄉建立起自己的「開心農場」喔！問題來了

1、如何選擇一塊好農地呢？

2、買農地貸款可以貸幾成呢？

3、想要蓋農舍需要有什麼條件？

房產知識達人阿明整理一些關於買農地、農舍的資訊，希望能幫助到大家喔！

一、如何選擇一塊好農地呢？

1、實地詢問當地人

買農地與買房不同，諸如蟲害、水源汙源都要到現場才能發現，另外地主通常都上了年紀，有些好地也不會放在仲介那出售，會直接現場立牌，所以到現場詢問當地人才比較穩妥。

2、水源供應正常

一般農地灌概都是鑿井抽取地下水或利用現成的灌溉渠道，但並非所有農地都有水源可以使用（例如荒廢許久的農地），必須依規定要向當地水資局申請供水。

以下簡單說明農用水井與自來水的申請方式：

●　鑿井取水（地下水）

以前有許多農民都誤以為，在自己的地上鑿井抽取地下水，不需經過政府的許可，但「水」是屬於天然資源，依法為國家所有。農民要依規定向水資局申請鑿井，違法鑿井將會被開罰5～25萬元的罰鍰。

農民在向水資局申請鑿井時，流程如下：

→先尋找合法的「地下水鑿井業者」來探堪場地（可上水利署網站查詢）

→向當地水資局提出申請，檢附農業用水證明及相關文件。

→申請完成後，水資局會給「水權證明］，在合法的水井上會有水資局的「二維條碼」（QR code）。

→農業用地下水權期限為3～5年，到期得再向當地水資局申請展延。

●　自來水（地面水）

使用自來水灌溉不需鑿井取地下水，確實方便許多，但抽地下水只需電費不用水費，而自來水卻需要水費，農業用水如此龐大，就有民眾私自接水，來避掉水費，但需注意這會有「竊水罪」的問題，最重可罰五年以下有期徒刑喔！

向水資局申請自來水，流程如下：

→需確認附近有無自來水管線可供接水，否則單獨接水成本會很高

→農地上需有「有門牌的建築物」才可向水資局申請供水

→建築物不一定要是農舍，可以申請蓋「農業資材室」、「農機室」，比申請蓋農舍容易。

→向水資局提出「地面水水權登記申請書」檢附農業用水證明及相關文件

註：一般缺水的地方，大部分也缺電，需再跟台電公司申請用電。

3、不要選擇「袋地」

袋地，無直接聯通對外公路的土地。依法規定袋地地主可借道從鄰地出去，但《民法》第788條第1項有規定：「有通行權人於必要時，得開設道路。但對於通行地因此所受之損害，應支付償金。」意思就是，袋地地主若有開通鄰地道路的必要，得額外給付補償金給鄰地地主。 

延伸閱讀：自己的房子自己蓋！打造理想山居生活的三代宅

二、買農地貸款可以貸幾成呢？

鄉下農業用地的買賣一般都是以「分」、「甲」為單位來計算。一分地＝293.4坪，一甲地＝十分地（2934坪）。

農地價格看地點有算坪賣也有算分賣的，若是精華地價格還會更貴。但願意承擔農貸的銀行比較少，大部分還是農會在做承貸業務，一般來說，貸款額度在5成左右，農地狀況不好的話，還會往下調，貸款利率也較高所以想買農地的民眾現金準備多一點才會比較保險。

（圖片提供／幸福空間）

三、想要蓋農舍需要有什麼條件？

依法規定，任何人都可以買農地，但可不是任何人都能蓋農舍哦！為了防止違章工廠、建築物，《農業發展條例》第18條第1項規定，只有「農民」才能取得興建農舍的資格，以下詳細介紹：

1、何謂農民呢？

只要符合以下三項的其中一項，即有農民資格

（1）擁有農保（農民健康保險）

（2）健保類別為第三類之保險人（投保單位為農會）

（3）檢附農業生產相關佐證資料

2、興建農舍限制

以下為農業用地興建農舍辦法第2條規定整理

（1）年滿二十歲或已結婚者。

（2）申請人之戶籍所在地及其農業用地，須在同一直轄市，且取得土地及戶籍  登記皆需滿二年。

（3）農業用地面積不得小於0.25公頃（約756.25坪、2分半地）

     （新農地權狀面積:2500平方公尺含以上得以申請／原地主舊農地89年1月28前取得則不在此限仍得申請）

（4）申請人需為所有權人，且無自用農舍。

（5）農舍之興建不影響農業生產環境及農村發展。

符合以上條件的農地，即可提出建蓋農舍申請，且為了確保農舍，是為農業使用與不影響農業生產環境及農村發展，主管機關會嚴格審查申請案件是否符合規定。所以若想蓋農舍，在買農地前最好先問清楚該地是否符合興建資格哦！

延伸閱讀：實現『買地蓋屋』終極夢想：英式童話城堡自己設計、自己蓋！

賣厝阿明官網連結：https://www.54aming.com/

臉書專頁：https://www.facebook.com/54aming2015

相關服務：►►► 幸福空間 - 裝修需求單
相關服務：►►► 幸福空間 - 裝修計算機