30~50萬工程零付款，就是在賭！顏炳立：現在是預售屋的武林「但把LV賣成愛馬仕就誇張了」

作者 : 彭蕙珍

圖片 : 彭蕙珍攝

戴德梁行週一（4/1）舉辦2024年Q2房市趨勢記者會，戴德梁行總經理顏炳立觀察到，第1季預售屋市場熱銷，最主要原因是資金非常多，尤其ETF兩周就可募集到近2千億，代表民間游資非常多。

「預售市場用小宅熱炒到雞犬升天到雞飛狗跳，一整年都會這樣。」他提醒，以通膨、缺工、缺料、資金多等題材，合理化推升房價與市場買氣，小白恐被割韭菜。

另外他指出，台灣是「台積電的武林」，「從桃園、苗栗、新竹、台中、嘉義、台南、高雄，台灣是遍布台積電的島，替每個地方帶來1萬至1.5萬工作機會，當高科技人賺到錢，就會去買房；低總價1千多萬買個2~3戶就可以收租，雖然投報率不高，但年輕人就很爽，因為可以當房東。」

顏炳立表示，ETF兩周就可募集到近2千億的概念，是第一季所有土地加上商業不動產的總合還不及，民間游資非常多，「不只是小白買ETF，還有父母投入，藏富於民，因為銀行定存只有1.5%。」

他指出，選後題材開始發動，加上政府調漲電價，當年輕人看到物價上漲、通膨等預期心理，覺得再不買房就買不下手，帶動房價一直漲。

身為空頭總司令的他，一直看空房市，他無奈道，最近有人告訴他，「聽我的觀念大概就買不到房子。」

預售屋熱賣但沒有雞犬升天

顏炳立指出，預售屋今年熱賣，而且價漲，連在鶯歌的預售屋一坪都能賣60幾萬，「它是蛋殼賣到蛋白單價。」20幾坪、1000萬總價的產品是目前主流。

「熱銷都是預售，因為低首付、降低門檻價賣得好，這是用總價掩蓋單價。」然而，如果是高單價產品、地點不對還是賣不掉，他強調：「市場並沒有雞犬升天。」

他說明，什麼是雞犬升天？當任何產品丟出來都會熱銷才是。

目前是「預售市場的武林」，尤其建商以30~50萬工程零付款吸引年輕人，就是在「賭」，買方賭你4年完工時，房價已經漲100~200萬；建商需要購屋名單就可以去貸款，低總價讓雙方都賺到錢。

「如果市場好得不得了，不用低首付來操作市場；建商因為需要金流，大多用這個方式。」

他提醒，預售屋市場將雞跳的市場炒到鳥飛，「將LV賣到HERMES就有點誇張了。」

台積電在台灣各地設廠，帶來的資金效益，顏炳立認為，只有台積電是實彈，也是被市場認同的，「當一個地區有產業進去，是漲得實在的；台灣是科技島，台積電去的地方都發了，都雞犬升天。」

「設廠會帶來人潮及協力廠商，年輕人進去就帶來消費，生活機能完備起來。那一家公司有在全台設廠、供應鏈會進來，物流也會來，帶來所有土地上揚？」因此，台灣是「台積電的武林」。

土地市場方面，今年第一季交易量為637億，是2022年度以來首次單季突破600億大關，一掃連續2年的低量陰霾，購地信心已恢復。

戴德梁行不動產估價師事務所所長楊長達表示，第一季交易仍維持住商土地與工業土地8比2的格局，反映出開發商與製造業對於土地的穩定需求，在地價整體表現方面則仍處於平盤抗跌階段。

他表示，第一季10大土地交易中，工業土地占3筆，分別位於彰濱工業區、內科舊宗段及龜山工業區，都是自用買盤，交易價格也都符合當地交易行情，並未有創價表現。

日前芙蓉大樓以131.25億元成交，表面看來是辦公大樓交易，但綜觀其建坪價合理性，此交易應為都市更新獎勵因素的土地交易。

若將都更容獎計入土地坪效，依該土地交易金額推估未來推案房價大約落在230萬／一坪左右，以該土地所處的鑽石級地段及廣達860坪之產品可塑性，房價符合市場行情。