眾志成城 一窺從無到有的酒店開發過程： 專訪台灣室內設計專技協會邱振榮副理事長

邱振榮，從事建築規劃及室內設計工作，擁有超過30年的豐厚經歷，專業項目在於提供旅館事業關於開發規劃、建築計畫、機電計畫、景觀設計、室內設計、財務計畫、營運顧問等全方位服務。
經歷
鶖榮室內裝修設計有限公司總監
台灣室內設計專技協會第10屆副理事長
中國亞洲經濟發展協會 空間設計發展委員會副會長
臺北市一般觀光旅館及一般旅館業升級輔導委員
中國科技大學 室內設計系 講師
中原大學 室內設計系 講師
當初接觸酒店開發規劃的契機為何？
高職時期我主修機械製圖科系，大學與碩士念的是建築，當兵退伍後才進入室內設計領域，工作前幾年負責景觀規劃設計，接著開始設計百貨公司、住家，直到後來有一個機會來到老東家姚德雄設計顧問社上班，在當時公司的安排下加入酒店開發規劃團隊，從一般設計師做起，隨著年資的積累，陸續擔任主任、經理、專案經理等職務，最後成為設計總監，因此對於酒店開發規劃與設計的過程相當熟悉。
在台灣，多數人在進行旅館/酒店開發時，主要是從投資者或營運者的角度去思考，從建築或設計方面出發整合的並不多，而我因為同時擁有設計與規劃的背景，所以能夠非常順暢的與雙方溝通，有效整合業主、建築師、設計師、機電技師與營運者，無論是前期籌備、中期開發、後期設計，我都可以透過總顧問的身分穿針引線，確保每一個環節完美無虞。

一間酒店從前期開發到完工落成啟用，中間需要經過哪些程序？
首先業主會成立負責的專職機構，然後委託旅館開發規劃公司，公司會進行現場勘察與風土民俗田野調查，確認基地鑑界與施行地形測量，如果是溫泉飯店的話，此時會順帶進行初步地質鑽探與擬訂溫泉及用水鑿井計畫。
當上述探勘工作完成後，旅館開發規劃顧問公司就要著手撰寫整體開發計畫，內容包含市場計畫、產品計畫、經營管理計畫、營運損益財務計畫…等，且在這段期間，旅館規劃設計顧問、旅館規劃師、建築師、景觀師、機電空調技師、營運顧問等專業人士也會進駐，針對未來旅館的外觀量體、型態、面積、法規建構一個大致的概念，而旅館規劃顧問與營運團隊還會進一步根據旅館的條件，提出營運組織架構、編制計畫、人力資源開發計劃、損益預估及現金流量預估。

同時在此一階段，要詳細計算旅館內的空間格局與房間數量，像是單人房數量、雙人房數量、行政套房數量、豪華套房數量等，根據旅館所在位置不同而會有所差異，例如都市中的旅館因為主要提供商務客住宿，所以單人房與雙人房數量比會配合區域調整比例，而風景區的旅館則因應闔家出遊的旅客，所以雙人房數量要比較多，另外套房數量再依照旅館星級等級去做進一步評估。
接下來旅館開發規劃設計顧問會與建築師合作，確認旅館是否符合國際觀光旅館籌設許可申請的資格，或僅是一般觀光旅館，並備齊董監事名冊、公司章程、營業財務計畫書、土地所有權狀、建築設計圖說、設備總說明書…等。當繁瑣的文書事務處理告一段落後，開發規劃設計顧問之財務計畫就要再度登場了，他必須與業主仔細溝通，訂出房價、餐廳用餐席位與價位..等，並依此製作為期10至15年的損益平衡表，預估旅館日後的前期投資與整體投資何時能夠回收，且繳交中長期融資申請書、旅館投資財務計畫書…等，總之就是釐清資金來源，讓旅館開發工程得以繼續穩健的走下去。

資金無虞之後，後續就要展開基本設計，這時除了要規劃各式客房、餐飲、活動空間的格局動線配置之外，更重要的是建立旅館前、後場架構與明確設置旅館4大動線。前場架構包含客務（前檯、門房、訂房…等）、房務（制服管理、房務管理、備品管理…等）、餐飲（餐廳、咖啡廳、宴會廳、酒吧…等），其他（泳池、健身房、SPA水療室…等）；後場架構包含行政管理、員工空間、中央倉庫、機房、卸貨場、停車場。而4大動線分別是旅客的動線（含車輛）、員工進退場動線、貨物進出場動線與垃圾清運動線等。

當基本設計完成，緊隨其後的就要展開施工設計，這時要針對建築、庭園、機電、消防、給排水與排污、空調、企業識別系統…等各項設備進行規劃、審圖、執照申請等程序，待一切圖面作業通過，總算要實際動工了。當旅館工程竣工前的1年左右，差不多就該成立營運籌備處，並陸續招聘高級主管與中階主管，基層員工則最遲在開幕前2至3個月要進場接受訓練。至於旅館正式營業前可能還有為期1個月左右的試營運期，這就看各旅館的決定了。而當旅館營業一段時間後，會由幹部與顧問聯合組成營運委員會，以「季」為單位檢討營運狀況。
酒店開發規劃過程中，您認為最困難的事情是什麼？
所謂萬事起頭難，酒店開發也是如此，當一位業主手上有一塊土地時，他可能想做旅館，但基地的條件合適嗎？這不是能輕易獲得的答案，所以業主可能會到處找顧問來協助，但每一位顧問的特性不同，有些是開發顧問，有些是營運顧問，每個人的立場不同，給出的意見未必客觀，如果貿然只聽一面之詞，很可能會做出錯誤決定，幾億元的投資或許也將血本無歸。所以找到一間經驗豐富的開發規劃顧問公司，針對基地條件進行全方位的評估，是業主乃至於投資方首先該重視的關鍵。
以上是從業主的角度來說明，如果換成顧問的角度，那麼遇到的狀況又不一樣了，主要的難題在於部分業主通常「不聽勸」，例如一間旅館經過機密計算後，最佳客房數量是150間，但業主希望能增加到200間，又或是業主希望旅館能達到5星級的標準，卻只願意付3星級的興建費用，簡單來說，就是希望利益極大化，成本極小化，但這樣會造成產品定位不清，事實上，就像進口車與國產車的客群不同，消費者願意付出的價錢也不一樣，如果一間旅館想要大小通吃，兼顧高端客戶與基層客戶，那麼失敗的機率是非常高的，如何藉由數據分析與市場調查來說服業主走在正確的路上，是我認為最難的事情，也是我們團隊需要持續努力的目標。

除了新的酒店開發案外，是否也有舊旅館請您協助改造？
是的，而且這樣的案子還不少，某方面來說，舊旅館改造比起開發新酒店的難度更高，因為在從事新酒店開發時，我是從一開始就進行整合規劃，所以在內部空間動線方面能做出最好調配，之後若要因應經營型態改變而進行細部修正，完全不會更改到大區域結構，但是舊旅館因為歲月悠久，很多地方已經不符市場實用需求，這時要重新調整就相當費力，像是房間數可能要增減、員工活動區域要擴增，甚至剛才提到的4大動線或許都要進行大幅更動，有時業主已經是第二代或第三代，很能理解我們提出的建議，本身也想大刀闊斧的做改革，所以後續進度很順利，但有時業主無法接受太大的改變，擔心無法負擔風險與費用，那麼我可能就會先針對局部空間，例如餐廳或是單層客房做全新翻修設計，如果來客數或消費者接受度明顯提高，那麼將來再一步一步做後續變動，因此舊旅館的改頭換面不用非得一次到位，循序漸進的處理也是很不錯的建議方式。

從事酒店開發規劃工作多年以來，您觀察到台灣酒店/旅館的發展趨勢為何？
過去台灣旅遊業因為還不夠發達，所以台灣的酒店多半是國際連鎖品牌進駐，而且主打團體旅遊，大部分的旅館都是觀光旅館，但隨著時代改變，國外旅客變多了、自由行的旅客也增加了，旅遊形式漸趨多元，加上國內旅館新一代經營者也逐漸茁壯成長，創意更豐富，因此包含青旅、設計旅店、民宿紛紛出籠，搭配網路社群媒體的行銷策略，讓他們在鎖定目標群眾這方面做的非常精準，不是謀求最大的來客數，而是招攬認同自己理念的優質客人，這是與過往相比非常大的差異。

還有台灣的汽車旅館近年來也不斷謀求轉型，希望能擺脫過往情色意涵的形象，成為適合全家人出遊的理想選擇之一，不得不說汽車旅館算是台灣獨有的旅館文化，只要經過持之以恆的改造，未來發展值得期待。另外我認為台灣的旅遊型態在亞洲而言絕對是最多元的，有高山、有大海、有溫泉、有城市、有郊區…，而且都可以在相對短的時間到達，所以台灣旅遊業擁有相當大的成長空間，等到疫情結束那一天的到來，台灣的旅館/酒店或將迎來更加多元而富變化的面貌，身為酒店開發規劃的專業人員也必須提前預做準備才行。