獨家/ 使用權社宅有譜！住都中心保證保險業收益 民眾可租20年租金不漲
行政院經濟發展委員會日前首度開會，敲定三大計畫，其中兆元投資國家發展方案將與保險業者合作，可望射出首箭。據了解，沉寂一年多的使用權社宅，已經拍板由政府提供土地，將引入保險業資金挹注，在成本壓到最低的同時，民眾可以較低的價格向政府租用長達20年，且保證租金不調漲，而保險業獲利報酬達6%以上，達成政府、業者和民眾三贏局面。
租金壓力高漲 租屋族對社宅需求拉升
為了解決高房價，以及青年和弱勢族群買不起房的問題，政府近幾年來力推只租不賣的社會住宅，只是根據《內政部興辦社會住宅出租辦法》規定，一般人的租期是3年一約，最多可續約一次，合計為6年，而符合經濟或社會弱勢身分者，得延長為12年。不過，台中市社宅的租期最長就6年，始終被外界詬病與中央不同調。
有不少民眾反映社宅的租期太短，住滿6年後，再到回到一般的租屋市場，不僅難以負擔高額租金，且生活空間直接縮水、甚至腰斬一半。根據主計總處統計，2024年6月房租指數的年增率2.59%，創下28年來新高，顯示租賃市場租金壓力居高不下。
由於租賃市場環境太差，使得民眾對社宅需求拉高，根據「112年住宅需求動向調查」顯示，有高達7成2的租金補貼申請者會申請社宅，而考慮申的前三項原因依序為租金較市價便宜、離工作地點距離近、政府的出租住宅；評估家戶條件對社住面積實坪數的需求，以「8坪以上、未滿14坪」為主的占比達3成最多，而「14坪以上，未滿20坪」也有2成3的人支持。
使用權社宅年限20年 租金可望低於市價
只是現階段的社宅仍供不應求，如何加速社宅的量體成為當務之急。在2023年農曆春節前，行政院釋出「使用權社宅」的訊息，最初的規劃是讓民眾可購買20到30年的長期使用權，且不得進行買賣、贈與繼承等，同時，內政部得修《住宅法》，將使用權住宅納入社宅的範圍。
在沉寂一年後，使用權社宅有了新進度。據了解，除了政府提供國有地出租，也將引入資金雄厚的保險業者來興建、管理，在降低購地和營建成本的情況下，確定民眾可用低於市價的金額承租長達20年的社宅，在此期間也將確保租金不會調漲。
擴大民間資金挹注 保證投報率6%起跳
儘管《住宅法》中有鼓勵民間興建社宅的條文，但優惠僅有免徵營業稅，地價稅、房屋稅減免，以及公有土地或建築物承租優惠等，在融資和補助方面沒有相關誘因，而金管會要求保險業投資不動產最低投報率門檻的投資報酬率須達3%以上，不過，國家住都中心打算向財政部提出其他的租稅優惠措施，現階段初步估算，至少可讓保險業獲利達6%以上，可望吸引業者投入。
對於政府有意引入保險業資金興建社宅，住展雜誌發言人陳炳辰受訪時說，使用權社宅的概念類似目前已推動的地上權住宅，由於地上權建物的房價低於市場行情的6到7成左右，但相較於一般住宅可向銀行的貸款成數較少，且仍要繳納房屋稅和地租等，使用年限從50年到70年不等。
專家籲儘速擴大量體 租金分級規劃應細緻
陳炳辰觀察，從目前揭露的規劃內容來看，政府若採取只租不售的方式，以公有地興建社宅，對於營建業或保險業所需要負擔的成本減少，若以台北市的租屋行情投報率來計算，每坪單價100萬元，一坪以2000元出租，用一年12個月換算，平均投報率為2%；如扣除土地成本和部分營建成本，單價降低且出租金額不變，投報率可翻倍，確實對業者帶來誘因。
他認為，百萬租屋社宅政策是政府目前的重點和目標，民間也樂觀其成，但量體必須要達到一定水準，才有機會打破區域行情，即租金高漲問題，目前普遍的問題是總價帶偏高，青年或弱勢族群不見得能負擔得起，況且社宅中籤率偏低，所以量體跟租金價格的分級要更細緻規劃才行。
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