川普開戰華爾街！ 下令封殺機構「囤房」 獨棟別墅禁買令引爆房市核彈 專家質疑：抓錯兇手？

商傳媒｜記者陳宜靖／綜合外電報導

美國總統唐納·川普再度投下震撼彈，正式對華爾街房地產資本「開戰」。為回應全美房價飆升與住宅供應失衡問題，川普於 1 月 20 日簽署一項指標性行政命令，全面禁止大型機構投資者收購獨棟住宅（Single-family homes），被外界形容為足以引爆房市的「政策核彈」。

此舉被視為川普版「居住正義」的極端實踐，試圖將美國夢的象徵——獨棟住宅——從企業與金融資本手中奪回，重新交還給首購族與中產家庭。

「房子是用來住的！」川普行政命令斬斷華爾街熱錢

川普在行政命令中語氣強硬指出：「勤奮工作的年輕家庭，根本無法與擁有天文數字資金的華爾街公司競爭。原本由中產階級組成的社區，如今卻被遙遠的企業利益所操控。」

命令核心措施包括：

要求聯邦政府 精確定義「大型機構投資者」

指示政府支持的房貸巨頭 房利美（Fannie Mae）與 房地美（Freddie Mac）

全面禁止批准、保險、擔保或證券化 任何協助機構投資者收購獨棟住宅的融資方案

市場解讀，這等同於從金融供應鏈源頭「斷供」，直接切斷華爾街熱錢流入美國住宅市場。

數據揭密 投資客比例衝上 30%，但「兇手」真的是華爾街？

根據 美國政府問責局（GAO）2024 年報告，機構投資者在金融危機後一度穩定部分社區，但長期卻推高房價與租金，排擠首購族。

最新數據顯示，房地產分析公司 Cotality 指出，全美房市投資者交易比例已自 2025 年中約 29%，攀升至 2025 年 9 月的 30%，年增約 3 個百分點。

然而，市場真相恐怕更複雜。

九成投資者其實是「散戶」　禁令恐成政治秀？

根據 CJ Patrick Co. 與 BatchData 統計，全美 超過 90% 的獨棟住宅投資者，實際上是持有 少於 11 戶房產 的小型投資者或個人地主，而非華爾街私募基金。

同樣地，Realtor.com 於 2025 年 10 月的調查亦指出，在投資比例最高的緬因、蒙大拿、阿拉斯加與夏威夷州，主力持有者多為個人投資人。

一名不願具名的房市分析師直言：

「這是一場政治上很漂亮的出拳，但很可能抓錯兇手。」

法規與經濟衝擊

居住正義 vs 市場自由的正面衝突

批評者警告，若大型機構資金被全面排除，可能導致建築業失去穩定資金來源，反而減緩新屋供給，進一步惡化住房短缺。

此情境也引發國際比較。台灣曾透過《平均地權條例》修法限制預售屋轉售，打擊短期投機；川普則選擇直接針對 「法人持有＋融資封鎖」 下重手，屬於更激進版本。

市場觀察 豪賭的結局，仍有待揭曉

市場目前高度關注兩大關鍵變數：

「大型機構投資者」的定義是否會被限縮或放寬

建商、房市供給是否因資金撤離而進一步惡化

這場「川普 vs. 華爾街」的正面衝突，已正式重塑 2026 年美國房地產戰局。

隨著細則陸續出爐，這道禁令究竟會成為壓抑房價的利器，還是另一場高分貝、低命中率的政治表演，市場很快就會給出答案。