小資族也能當包租公！2026超夯投資「包租代管」理念、風險一次看

近幾年「包租代管」成了熱烈討論的投資話題，但包租代管真的能賺錢嗎？沒有風險嗎？「理財醫生學院」創辦人陳大仁於《4帳戶教你逆襲致富》一書中，分享完整的財務架構，包括轉錢方法、存錢策略、增值策略等，幫助讀者從零開始建立穩固的金錢系統，實現財務自由。以下為原書摘文：

近幾年「包租代管」成了許多人熱烈討論的投資話題。不管是在臉書社團、YouTube，或各理財課程廣告上，總能看到類似宣傳：「不用買房，靠『包租代管』輕鬆月入數萬，快速財務自由！」看到這樣的介紹，身為辛苦工作的上班族，你的內心是否也和許多人一樣對未來充滿期待？ 然而，事實真是如此嗎？「包租代管」的真正本質又是什麼？是不是真的這麼輕鬆好賺？

包租代管是什麼？

簡單來說，「包租代管」就是透過出租別人的房子賺錢。只要跟房東簽下租約再轉租出去，就能賺取中間價差。常見模式有：

• 包租模式：和房東簽約、固定支付租金，再把房子用更高的價格出租給房客。例如每個月付2萬元租金，再以每月2.5萬元轉租出去，就能每個月賺到5,000元差價。只不過，房子租不出去時，還是要支付房東2萬元租金。
• 代管模式：替房東出租房屋，收取房東約10～15％管理費用，但房子租不出去時，就會沒收入。這種模式的好處是不必承擔房屋閒置的租金損失，但因利潤較低，實際能賺金額有限。

上述兩種方式各有好壞，但共同點是：你只是個「中間商」，賺的是租金價差或管理費，而不是賺房價的漲幅。因此：

• 必須靠不斷的租屋價差或管理費創造收入。
• 必須持續穩定地取得大量租件，否則收入將難以有效增加。

如果「包租代管」業者或講師告訴你：「會教你如何開發包租物件。」「管理的事全部交給代管業者。」乍聽之下簡單誘人，但卻忽略一些最關鍵的風險與盲點。

盲點1：最大風險不是管理，而是物件開發難度超乎想像

很多剛接觸「包租代管」的投資人以為，只要學習管理物件就好，但真實情況卻非如此。那些「包租代管」業者或講師，自己都在經營「包租代管」生意，他們必須擴大規模、增加利潤，所以市面上真正好賺的物件，早已被經驗豐富的他們拿走了。乃至於你能拿到的，可能只是他們篩選過後的「次級物件」：

• 地段不佳、房屋條件差，難以出租。
• 租金利潤低，甚至扣掉各種成本後沒有利潤空間。
• 房東開出過高租金物件閒置風險大，不只賺不到錢，還可能會賠錢支付租金。

因此，當你真正投入「包租代管」後，很快就會發現自己被困在進退兩難的窘境中：

• 需花大量時間尋找租件：但你還有本業、要上班，這是極大挑戰。
• 找不到好物件：賺不到錢，甚至還會因此虧損。

換句話說，投入「包租代管」的真正難處不在「管」，而是「如何獲得好物件」。然而，這對本身就缺乏市場經驗、資源與人脈明顯不足的上班族來說，正是無法輕易克服的巨大障礙。

盲點2：利潤真有想像的那麼好賺？

「包租代管」的最大難題除了物件取得，另一個被廣告美化之處，就是真實利潤多寡。許多課程會告訴你：「只要每間房子每個月賺5000元，10間房子每個月就有5萬元額外的被動收入。」

這樣的廣告話術讓你看見希望，且看似合理。但你必須清楚知道，「每個月穩賺5000元」是在理想情況下才可能發生，但真正執行時，所面對的現實非常殘酷。

讓我們透過實際的案例和數字，深入了解真實狀況。假設透過課程取得一間房包租，每月支付房東2萬元租金，接著轉租給房客每月收取2.5萬元租金，表面上確實每月能賺取5000元價差。然而，這價差並非純收益，還必須扣掉各種隱藏性成本：

• 閒置風險：房屋不可能全年100％出租，若每年空置一個月，就會損失2萬元，換算下來每月就會少賺1667元。
• 維修保養成本：房屋總有些突發狀況，例如家電故障、漏水、維修等，平均每年約花1～2萬元，等於每個月還得扣掉超過1000元的費用。
• 代管公司費用或自行管理成本：若請專業代管公司幫忙管理，每個月須付出約10～15％管理費用，以月租金2.5萬元來算，管理每月約2500～3750元月。

從表7-2即可發現，原以為每月能輕鬆賺5,000元價差，但扣除成本後，不但可能沒賺，還得倒賠167元。尤其上述尚未計算所投入的時間成本與所花費的精力，像是找租客、處理房客問題、物件開發、裝潢成本等，這些都會增加成本，壓縮利潤。知道了吧！這些才是多數人踏入「包租代管」後，經常遇到卻很少被告知的真實現象。

盲點3：加盟模式讓利潤進一步被壓縮

實際投入「包租代管」市場後，你很快就會發現不是每間物件都能穩定賺錢。某些表面上看來似乎能透過軟裝布置、裝潢升級等提高租金收入，但這些都會產生額外成本，而且提升後租金不見得能同步拉高，因為市場競爭與物件閒置都會影響成本回收期。

然而，嚴重壓縮利潤的，是加盟或「證照掛靠」（無證照者在有證照業者名下從事『包租代管』業務）。因為許多講師或業者為了解決你無法開發、取得新物件，也沒有「包租代管」合法證照的問題，會要你用加盟或「掛靠證照」方式經營，但實際卻是將所有風險與成本轉嫁到你身上，他們則穩穩抽取加盟金或每月掛照抽成。我們就來具體分析其背後的操作細節與真實成本。

第1個成本：高額加盟金

一般「包租代管」業者或課程，為解決你沒有證照或房源問題，會鼓勵你透過加盟方式加入他們的系統，並收取30萬～100萬元加盟金。但這筆加盟金是張昂貴的入場門票，繳出去後，雖會有房源，但真實情況卻是，會賺錢的好物件輪不到你，難出租的、地點不好的、高風險的物件會優先給你，而且，業者不會因為你已支付加盟金就停止抽成。

第2個成本：利潤被扒兩層皮

或許你會想：「雖然支付高額加盟金，但若業者能穩定提供好物件，並教我各種提高租金的方法，應該也能回本吧？」現實是當你付了高額加盟金，業者的確會提供軟裝課程、油漆課程，但這些方法都需要你投入額外費用（軟裝布置逾10萬元，油漆、基礎裝潢約3～5萬元）。

舉個實際案例試算：假設每月租金收入2.5萬元，支付房東2萬元租金，每個月原本能賺取5,000元，但這樣的收入可能還不夠你支付其他成本（如空置、維修、代管費），所以業者會建議你額外投入10萬元進行軟裝布置讓房屋更吸引人。

的確，這樣做租金提升至每月3萬元，每個月的淨利也從原本的5,000元增加至1萬元，但你每個月仍得扣除空置成本、維修成本、代管費用每月至少約4,000～6,000元，若以6,000元計算，每月淨利只剩約4,000元。

到此為止，你可能還會覺得：「每個月賺4,000元好像可以接受。」但卻忘了一個關鍵：業者並非免費提供這些物件與資源，通常還會從你的租金利潤抽取約5～20％的管理或品牌分潤費用。

假設加盟業者從每個月的毛利中再抽取20％（800元），你的實際收益每月只剩3,200元。光是前期投入的軟裝成本（10萬元），就得花31個月（約3年）才能回收，若再加上加盟金，你得花整整94個月（約8年）至312個月（26年）成本才能完全回收，更別說若加盟金提高時，時間還會拉得更長。

換個角度想，業者收取你的加盟金後，已經穩賺30萬至100萬元，每個月還能持續抽取你的利潤，幾乎毫無風險。然而，你卻背負巨大成本（加盟金、軟裝成本）、空置風險、維修成本，以及每個月被抽的高額利潤。到最後真正穩賺的人，只有「包租代管」加盟業者，而你不但收入微薄、回本困難，甚至連最初想建立穩定被動收入的初衷，都會變得遙不可及。

（本文摘自／4帳戶教你逆襲致富：從負債到千萬資產的系統理財術／今周刊）

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