專任委託、一般委託有什麼不同？斡旋怎麼下？賣房一定要懂這些事
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先前我們聊過房仲業的生態，這集我們來講一個更實用的：當你要賣房子的時候，到底該找一家房仲，還是找多家房仲來賣呢？
這其實這就是在講「專任委託」跟「一般委託」的差異啦！也許有些人會想說，當然是找愈多房仲來賣愈好啊，曝光愈多、接觸愈多客戶，賣得就會愈快啊？不不不，先別太早下定論，看完這篇，有可能會讓你改觀！
我們先看看，這兩種委託方式最基本的差異。
專任委託：你只能找「一家」房仲來賣你的房子，在這段期間內，連你自己都不能賣。
一般委託：採開放式，你可以找很多家仲介一起幫你賣房子，也可以自己賣。
這也就是為什麼，你有時候會在網路房屋平台上，看到同一間房子有好幾個房仲在賣，可能這個屋主就是簽了一般委託，5家、6家房仲一起在上架。那我們就來看看，這兩種方式，各自有什麼優缺點。
專任委託的優點
1.房仲「通常」會比較用心幫你賣房子！因為這間房子只有他能賣啊！他不怕做白工，就會更願意投入資源，例如多做些網路廣告、去市場發發傳單等等的。
2.單一窗口，溝通比較清楚，畢竟就一家房仲在賣，有什麼狀況，也都知道要找誰處理，不會有那種多頭馬車的問題，責任歸屬清楚，連絡上也比較方便。
3.擺脫其他房仲的騷擾！你如果有賣過房子你就知道，只要賣房子的消息一出去，周遭的仲介都會聞風而至，在你家外面等你，到你公司大門堵你，那股熱情啊，比你的追求者還勤勞，這個時候，如果你告訴對方，你已經專任委託出去了，這些仲介通常就會默默離開了。就像你跟追求者說：你已經有男友了一樣。
專任委託的缺點
1.你的房子被鎖死在這家房仲手上了，如果他不積極推銷，你也沒辦法，就算是隔壁鄰居看到，想直接跟你買，也必須透過這家房仲來談，這點其實是滿不利的。
2.你的資訊來源會太單一，這家房仲跟你說市場狀況是這樣那樣 ，也不知道他講的是真是假 他說沒人要買，你也不知道，是他沒認真找人，還是真的沒買家。
一般委託的優點
1.曝光管道超多，因為你可以讓很多家房仲一起賣嘛，這個就跟你單身一樣，多多認識新朋友，多接觸人，機會自然就多了。尤其是市場比較好的時候啊，愈多人搶親，你還能挑個好價格。
2.你可以委託一家賣，多家賣，甚至你自己也可以賣房子，如果最後是你自己成交的話，這個仲介費，就可以自己省下來了嘛！
一般委託的缺點
1.房仲的騷擾，一般約就像是單身狀態，即便你跟他們說，我心有所屬了，但還是會有人窮追不捨，打死不退這樣。而且不只不同品牌的房仲會來找你，就連同一個品牌、不同加盟店的也可能會來，光應付就累死人了。
2.溝通成本會變很高。假設你委託了好幾家仲介去賣房子，可能同一件事你要說好幾遍，鑰匙要打好幾把，最麻煩的是要帶看房子的時候，還要跟大家喬時間，萬一每個仲介都跟你約在週末，你說這個是要怎麼排？大家都擠在同一時段，互相打架嗎？
欸，講到這裡我們先停一下，一起來想個問題：曝光效果真的只跟委託方式有關嗎？其實還要看，你找的房仲是直營店還是加盟店！
直營店：他們是採資源共享的形式，你在台北的房子，新竹的店可以賣，台中的店也可以賣，等於全台的直營店都能幫你推。
加盟店：他們通常就是要靠自己店裡賣，除非有聯賣制度，有跟其他品牌談合作，不然其他店不會幫忙。雖然說，私下的合作「配案」很常見就是了。
所以如果你簽專任給一家孤零零的加盟店，那可能還不如簽一般委託給幾家有聯賣的，曝光效果更好。有關這個加盟店跟直營店，還有普專跟高專的差異，我們先前已經有聊過了，有興趣的人可以點回去看看。
好，那我們再來講一個重點，就是當買方要下斡旋的時候，專任跟一般又會有什麼差異？
什麼是斡旋啊？先停下來解釋一下，你去看房子，看到想買的，房仲就會要你先付個5萬元到10萬元，這個就叫斡旋金，然後簽個斡旋書，告訴屋主說：「我要用這個價格買你的房子」，如果屋主同意了，這個斡旋金就直接轉成定金，你們就是直接去簽約了。
當然你不一定要下斡旋金，你還可以選擇簽要約書，但兩個最大差別是，要約書不用付錢，而仲介通常都會要你下斡旋金，說是表達誠意啦！但其實說白了，就是怕你玩玩而已嘛！萬一最後價格談下來了，你又不買，大家都白忙一場了。
而且買方如果是簽了要約書反悔，可能要支付違約金，但如果是給了斡旋金還反悔，那筆錢就是直接被沒收囉。
然後斡旋又分兩種制度，一個叫單一斡旋，一個叫多斡旋，這聽名字就知道差別在哪了吧？
單一斡旋制：就是當有一位買方出價，付出斡旋金給房仲時，這間房子就暫時被鎖起來了，就算這段期間，有其他買家願意出更高的價格，也不能破壞他們的談判，要等這個買方確定沒談成，這個鎖才會重新被解開，再次開放其他買方來談。這基本上是在直營店才會看到的模式。
多斡旋制：就是價高者得，就算你先出價，先付了斡旋，如果有人後來出價比你高，那你的順位可能會被擠掉，變成是別人買到房子，這通常是加盟店採用的方式。
看到這裡你就會發現，單一斡旋制比較能確保買方的購買權，不會被更高的出價排擠，但多斡旋制度可能會採取競價模式，讓房子有機會賣高。這也就是為什麼大家說，「買屋找xx，賣屋找xx」的原因之一。
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但是這個規則，遇到專任委託跟一般委託，又會起了一些變化！你想喔，如果這間房子是一般委託，直營店和加盟店都在賣，那麼即便你在直營店下「單一斡旋」，這個單一斡旋制的效力，也只在這家房仲體系內才有用，管不到其他房仲嘛！也就是說，你的購買權保障不是最完整的。
那如果從屋主角度來看，是不是一般委託給加盟店，用多斡旋制，就比較容易賣高價？也不一定，因為直營店資源是共享的，但加盟店就要看他合作範圍有多大，如果合作的店很少，就算多斡旋制，能進來的斡旋書也不會太多啊！
所以你看，該選專任還是一般約？其實你還要想這幾個問題：
1.這家房仲是直營店還是加盟店？
2.有沒有聯賣制度？哪些房仲會一起幫你賣？
3.簽專任委託，曝光會不會太小？
4.簽一般委託，狀況會不會太混亂？
我自己覺得啊！賣房子不是「多找幾家」或「少找幾家」的問題。有實力的房仲，都有他的方法去突破跟應對，所以重點應該是要找對人，找一個你信任的人，才是最關鍵的。
本文獲「安怡聊房子」授權轉載，原文：選錯房仲害你房子賣不掉？專任委託vs.一般委託，斡旋怎麼下？賣房一定要懂！
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跨入不動產領域10餘年的洪安怡，以產、官、媒三位一體的資歷，全面剖析房市，現任房屋搜尋平台「樂屋網」發言人。