美國房市深陷冰封期 房貸利率逼近 7%達逾一年半新高
商傳媒｜簡明心／綜合外電報導
美國房地產市場正經歷一段「冰封期」，居家修繕零售商家得寶（Home Depot）財務長理查德·麥克菲爾（Richard McPhail）指出，當前美國房市流動率已降至歷史新低。這項關鍵指標在 2025 年前九個月僅有 2.8% 的房屋轉手，創下至少 30 年來的最低紀錄。
房市低迷主因在於高漲的房貸利率。美國 30 年期固定利率房貸（fixed-rate mortgage，指在貸款期間內利率不會變動的房貸方案）的每週平均利率已升至接近 7%（約 6.95%），創下超過 19 個月以來的新高點，上一次達到此水準是在 2025 年 1 月。15 年期固定利率房貸的借貸成本也同步走揚，來到 6.26%。這種利率攀升趨勢已連續四週，顯著加重了購屋者的負擔。
高利率環境導致許多先前鎖定較低利率的屋主不願賣房，因為這意味著他們若要購買新房，將必須背負更昂貴的貸款。這種「鎖定效應」讓市場的待售物件減少，加劇了房市的凍結。美國聯準會（Federal Reserve）前主席鮑爾（Jerome Powell）早在 2024 年 9 月就曾指出，市場已「部分冰封」。對於購屋者而言，除了高房價，不斷上漲的借貸成本也進一步抑制了購屋意願，使得許多潛在買家選擇延後購屋計畫。
房貸利率攀升的背後原因多重，包括市場對通膨升高的預期、油價飆漲推升長期債券殖利率，以及聯準會為抑制通膨而升息的決策。儘管聯準會不直接設定房貸利率，但其短期利率政策變動會影響債券投資人對 10 年期美國公債殖利率的預期，進而牽動房貸利率。全國房地產商協會（National Association of Realtors）資深經濟學家 Jake Krimmel 強調，這正是市場關注聯準會升息如何影響債券市場與房貸利率的關鍵。Bright MLS 首席經濟學家 Lisa Sturtevant 也提到，房貸利率達到或超過 7% 門檻，將形成心理與財務雙重障礙，大幅壓縮購屋負擔能力，並讓更多潛在買家卻步。
房市的冰封也對相關產業帶來巨大壓力。家得寶財務長理查德·麥克菲爾表示，雖然顧客仍會購買小型維修保養用品，但規模較大的非必要性專案支出則持續受壓。這反映了房屋交易與裝修活動的減少，對依賴這些支出的企業和勞工造成衝擊。
同時，營建貸款利率也從 7 月下旬的 6.5% 到 7.0% 升至近期約 7.0% 到 7.5%。即便在老人住宅等特定房產領域，儘管因應高齡化社會面臨供應短缺，預計到 2035 年需增加超過一百萬個單位，這項成本的提升仍會影響建設。NIC MAP 的報告指出，解決老人住宅缺口預計到 2050 年恐需耗資超過一兆美元。
參考來源
Home Depot CFO issues chilling alarm over ‘frozen’ US housin…（Yahoo Finance）
US mortgage rates brush 7%, further straining a bleak housin…（The Pennsylvania Independent）
Real Estate Prices in Tier-2 and Tier-3 Cities Rise 63% Over…（Square Yards raises ₹900 cr （$95 mn）, targets additional $50…）
Adam America Real Estate and JW Capital Management Secure $1…（citybiz）
Taking a Look at Our Senior Housing Play as Construction Loa…（TheStreet Pro）
Giddyup: Starwood could reap $155m for rentals in Florida eq…（Green Street News）
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Zillow asks court to toss RESPA case for good（Realestatenews.com）