房貸要選哪種？6種房貸類型比較，「這1種」房貸幫你省最多
買房時，最容易被忽略，但卻可能幫你省下超多錢的關鍵，就是「房貸怎麼選」？很多人一輩子只買一、兩次房，卻把重點全放在挑房子，忽略了更重要的財務安排。這篇文章，就要帶你一次搞懂房貸的眉角，從還款方式、貸款年限，到市面上的各種貸款方案，讓你在買房這條路上少走冤枉路，多留點錢給自己！
你看我們一直以來花了很多時間，在討論怎麼挑房子，怎麼選好房子，但其實有件事，跟挑房子一樣重要，搞不好更重要，但我們一直還沒說到，那就是你的房貸。
可能你覺得，房貸不就是跟銀行借錢買房子嗎？但如果你一不小心選錯了，是可能多花個幾十萬，甚至是上百萬的。弄懂房貸，絕對是買房環節當中的重中之重。所以這篇文章就來跟大家聊一聊，怎麼靠選對房貸，省下一筆錢！
我們先來聊一個最重要的選擇——你要選本息均攤，還是本金均攤呢？
解釋一下，我們每個月繳交的房貸金額，其實可以拆分成2個結構，一部分是在還你借來的房貸本金，一部分則是在還你要繳給銀行的房貸利息。
本息定額攤還法
本息均攤就是把你要還的本金加利息的總金額，平均分攤在每一期的房貸裡面，所以又叫做「本息定額攤還法」。雖然每一期要繳的錢都一樣，但其實這筆錢當中的本金跟利息比例，是前期利息占比較大，後期本金占比較大。只是因為平均分配了，所以你沒有感覺，你只知道每個月要繳的房貸都是固定金額。
圖片來源：安怡聊房子
這樣做好處是什麼？方便你安排財務規畫，還款也比較有節奏。舉例來說，如果你貸款1,000萬元，期限30年，利率2%，每個月就是固定要還3萬7,000元左右，那你就可以明確掌握你的支出，不會有太大的變動。
但這種方式有個超大的缺點！因為前期一直在還利息，等於你的本金一直都很高。認真算下來，30年下來你要繳給銀行的利息會超過330萬元！
本金均攤還法
那本金均攤就不一樣了，它不管利息，只有均攤你要繳的本金。所以雖然你每個月還的本金是一樣的，但因為你總體借的本金一直在減少，你每個月要還的利息就會一直減少。這樣會讓你每個月的還款金額都不一樣，一開始最高，後來就會漸漸變少。
我們一樣用剛剛前面的1,000萬元來舉例，如果從本息均攤改為本金均攤，你一開始的房貸會馬上拉高到將近4萬5,000元！但到了最後一個月，你的房貸會降到大概2萬7,000元。30年下來，繳付的總利息，也會從330萬元降到300萬元，省了30萬元！
圖片來源：安怡聊房子
除了還款方式，還款年限多長，也是一個省錢關鍵！最常見就是可以選20年或30年，有些甚至能選到40年。
我們一樣以貸款1,000萬，利率2%來舉例。如果你選20年，每個月大概要還個5萬元，還款壓力真的滿大的，好處是總體的利息會少很多，大概會降到214萬。 但如果你選30年，每月要繳的房貸會降到3萬7,000元，負擔小很多，只是總體利息就會成長到330萬元！這些多出來的利息…差不多都可以買一台車了！
那如果是選40年呢？每月大概只要還3萬元喔！只是你的總利息會增加到450萬元！嚇人吧！
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所以現在主流基本上都選30年，算是取一個平衡點啦！有一點負擔，但也不會太重。而且你知道嗎？很多人其實不急著還錢，畢竟房貸利率這麼低，是個最划算的借錢方式，滿多人會把錢去投資在其他報酬率更高的地方。只是這個槓桿要開多大，就看你有沒有把握了。像我不是少年股神，我可能還是會先乖乖還款比較實在。
所以你真正重要的選擇，其實不是還款年限，而是接下來我們要講的，房貸方案到底怎麼選？
常見6大類型房貸
市面上房貸方案看起來五花八門的，但總體來說，不脫離6大類。
1.指數型房貸
首先就是指數型房貸，也是目前最多人選、最常見的。指數型房貸的利率會隨著市場利率去做浮動，利率裡面包含了兩種數字：一種是指標利率，另一種是加碼利率。加碼利率通常是固定的，但指標利率就會跟著央行升降息浮動。
就像你去餐廳吃海鮮，很多海鮮都是要看時價的，這個時價就像指標利率，會跟著市場行情上上下下，但老闆會在每盤海鮮固定加個100元工本費，這就是加碼利率。兩邊加起來，就是總體價格。
圖片來源：安怡聊房子
2.固定型房貸
相較於指數型房貸利率會起起伏伏，如果想要利率固定不動，那就是固定型房貸。它的房貸利率從頭到尾都不會變，不管外面時價高低，一盤白蝦500元就是500元。但這種方案彈性比較低，而且銀行風險較高，因此比較少見。
3.混合型房貸
如果你看到現在利率很低，想固定利率，又想保有一點將來變動的彈性，混合型房貸可能適合你。通常前面幾年是固定利率，後面變成浮動利率，當然也可以反過來。
但其實我們的房貸利率長期以來都滿穩定的，維持在2%上下，所以這種混合型房貸效益不大，有時候跟基本的指數型房貸也差不了多少，銀行也不一定有這種選項。
4.階梯型房貸
接下來聊聊階梯型房貸。跟指數型房貸一樣，是指標利率加上加碼利率，但把還款期間分成幾個階段，通常前期利率較低，後期利率較高，就像爬樓梯一樣一步步往上走。
常見會分3個階段：第1階段可能是寬限期，只還利息；第2階段開始還一部分本金；第3階段則是正常償還全部款項。這種方式適合前期資金緊張的人，但總體來說成本較高，還是要做好財務規畫。
最後2個比較特別的方案是抵利型房貸與理財型房貸。
5.抵利型房貸
抵利型房貸的特色在於它的利息計算方式不同。你要開一個「房貸抵利活儲帳戶」，存入金額可抵掉部分本金來減少利息。比如借了1,000萬元，活儲帳戶存100萬元，等於利息是以900萬元計算。這種方式讓你有備用金的同時，也能減少利息負擔。不過銀行通常會設上限或調整利率來控風險。
圖片來源：安怡聊房子
6.理財型房貸
理財型房貸則更靈活。你已經償還的本金可以再次借出，形成「循環額度」，像是一個可隨時使用的資金池。這樣有利於大額資金調度，利率比信貸便宜，雖然比一般房貸高一點。
以上就是6種房貸類型。雖然看起來很多，但實際上大多數人會選擇指數型房貸，因為利率最低、風險也最低。
那怎麼談到更好的房貸條件呢？有幾個撇步提供給你：
1.房子條件好：怎樣是好的房子條件呢？最好是那種3房2廳標準規格的住家，沒有海砂輻射不是凶宅，屋齡新一點，地點還剛好在捷運站旁邊，聽起來簡直太完美了對吧？那不管怎樣，你只要愈接近這種條件，房子的鑑價就有機會拉高，你的房貸成數也會好一點。
2.個人信用條件佳：個人信用條件，除了你是什麼軍公教、三師（醫師、律師、會計師）、上市櫃百大企業，或是科技新貴，有穩定的收入來源外，更重要的就是跟銀行多多互動，培養一點感情。開個戶、辦張信用卡，甚至買點理財商品，你跟銀行的關係愈好，讓銀行知道你是有信用的人，自然條件就好談了。
3.選可提前還款方案：我們前面已經講過，還款時間愈短，你繳的利息就愈少，所以如果你真的想省錢，提前還款會是一種方式，能夠降低你的總體利息，不過這一定要先確認好啊，不然到時你發現，提前還款的違約金比利息還貴，那就虧大了。或是如果你追求資金運用上的彈性，提前還款倒也不一定符合你的需求就是了。
4.找有力保證人：雖然說房貸條件基本上都是看借款人沒錯，也不是每間銀行都會要求提供保證人，但找個厲害的人幫你背書，絕對不會錯！
5.貨比三家不吃虧：有些銀行還是會推出自己的優惠方案來吸引顧客上門，多比較幾家，多問個幾句，說不定還能撿到便宜。
你看我們講了這麼多、還款方式、期限選擇、房貸的種類，還有怎麼跟銀行談條件等等的，就是要告訴你，選對房貸真的可以省很大！省一分錢，就是賺一分錢囉！希望這篇文章對你有幫助！能讓你在買房路上，做出最適合自己的選擇。
本文獲「安怡聊房子」授權轉載，原文：別等新青安了，選這種房貸方案，讓你省更多！6大房貸類型大公開
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《喝吧！葡萄酒》Podcast主持人
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