日企大撤退？三井不動產豪擲 4,500 億日圓 跨海搶進美國「陽光地帶」 20 棟高端公寓全面啟動

商傳媒｜記者陳宜靖／綜合外電報導

日本房地產龍頭 三井不動產（Mitsui Fudosan） 正上演一場堪稱「史詩級」的資本大遷徙。面對日本國內長期勞動力短缺、建築成本飆升與開發時程失控等結構性困境，三井不動產正式宣布，將在 2030 財年前，大舉投資 超過 4,500 億日圓（約 28.4 億美元），全力進軍美國南部「陽光地帶（Sun Belt）」住宅市場，預計興建 20 棟高端租賃公寓。

市場解讀，這不僅是單一企業的海外擴張，而是日本大型地產商在「脫日入美」浪潮下，為分散風險、尋求成長動能所做出的戰略性轉向。

逃離勞力荒　日企重押德州、亞利桑那、喬治亞

根據最新投資計畫，三井不動產將於 達拉斯（德州）、鳳凰城（亞利桑那州）、亞特蘭大（喬治亞州） 等 九大城市，開發 約 6,000 套租賃住宅。這些城市近年受惠於企業總部南遷與人口紅利雙重推力，包括 特斯拉、百勝餐飲 等大型企業陸續進駐，使住宅需求持續攀升。

相較之下，日本國內建築業正深陷「工荒」困境，工期延宕已成常態，甚至迫使部分開發案被迫凍結。三井不動產直言，美國南部州份 稅率較低、法規彈性高、土地取得相對友善，成為其海外布局的理想落點。

公司內部目標明確：

透過此波擴張，力拚在 2024 財年後，將海外業務利潤放大至原本的 3.7 倍，正式挑戰「年賺 1,000 億日圓」的里程碑。

高租金策略奏效　達拉斯兩房月租直逼 6,000 美元

三井不動產在美國的經營策略，走的是高端、溢價、快週轉路線。

公司於 2025 年 7 月 在達拉斯完工的一處租賃住宅案中，兩房公寓月租金已達 6,000 美元（約新台幣 19 萬元），刷新當地住宅租金天花板。

為支撐高租金水位，三井不動產將日本式細膩住宅規劃完整移植至美國市場，除了健身房、游泳池等標配設施外，更著力於：

後疫情時代需求暴增的 遠距辦公與共享工作空間

高隱私性與高規格公共設施

強調生活品質而非僅止於坪效

整體策略為「開發 → 滿租 → 打包出售」，預計於 2027 財年 將出租率推至高峰後，成批出售給 機構型投資人，加速資本回收與再投資。

「陽光地帶」成日商新避風港　美日經濟一體化升溫

市場觀察指出，日企加碼美國已不只是商業選擇，更逐漸浮現 政治與戰略層面的意涵。

瑞穗銀行經濟學家分析，日本政府近期配合美方政策，積極強化對美投資，深化「美日經濟一體化」，此舉也可能使 日圓在 2026 年下半年承受回貶壓力。

目前三井不動產在美國的資產規模已高達 約 2 兆日圓。雖然仍有 約 6 成集中於東海岸（包括紐約哈德遜廣場等指標案），但投資重心正快速轉向美國南部成長型城市。

不過，市場專家亦提醒，這場「跨海豪賭」並非毫無風險。

若 2026 年美國房市出現劇烈修正，或 美元出現明顯貶值，即便能彌補日本本土收益缺口，仍可能面臨 匯率與資產評價波動的雙重壓力。