有土斯有財的觀念已過時？國際超級房仲：在不適當的時機勉強買房，只會讓買房初衷本末倒置

為什麼結婚生子，就一定要有房子？

我聽過非常非常多的網友說：「因為要結婚了、因為要生小孩了，所以必須得有間房子」，有這種想法的人絕對不在少數，因為我們華人都有成家立業的傳統思維，即便結婚當下還年輕、還在存錢，就算你看得很開，你並不認為結婚生子就應該砸錢買房，但你可能還是會面臨到另一半、另一半的父母或你自己的父母，給你「結婚生子就該買房」的壓力。

是時候質疑這些老觀念了，我們先思考一個問題：「為什麼結婚或生孩子，就一定要買房呢？」

一般人能夠想到的各種說法，大概都脫離不了「安全感」這個關鍵字，感覺有一間自己的房，才會有家的感覺、歸屬的感覺。

當然，只要你的財力雄厚，買間房就像買支新iPhone，完全不會對你造成任何經濟上的負擔，那的確可以為了安全感而買下去，畢竟所有權還是比使用權顯得尊爵不凡。但萬一你並不是這類財力雄厚的族群，就建議你得多多思考了。

比方說，口袋存了10幾年的頭期款瞬間沒了，突然沒有現金的你，肯定也會失去安全感，因為萬一臨時出了什麼狀況，房子也沒辦法像股票那樣瞬間變現；如果每個月房貸支出占你家庭所得40%以上，那麼你和另一半會很明顯感受到生活品質下降了，萬一房貸占收入50%以上，那就真的得勒緊褲腰帶過苦日子了。

尤其是剛生小孩的屋主，由於孩子剛出生的開銷會變更大，還有很多意外支出，要是你All in身家去買房、每月房貸又跟收入卡的剛剛好，那麼突然爆出來的額外開銷，你和另一半就得低頭去跟父母借錢了。萬一你和另一半的父母都不是財力充裕，甚至還是經濟實力較差的族群，那該怎麼辦？你有辦法低頭去跟身邊的朋友借奶粉錢嗎？

附帶一提，這時也別想找銀行辦信貸，因為你的收入都被房貸卡死了。急著賣房變現也只會賠售。

所以我會建議年輕人不要被傳統觀念綁住，買房應該是提升生活品質、讓家庭生活可以變得更好，而不是變得更差、更不該成為你們爭吵的根源，一旦你在不適當的時機勉強買房，就會讓買房初衷本末倒置。

也不要被長輩的老舊迷思或情緒勒索影響了，因為你必須要清楚知道：最終買房的人是你、繳房貸的是你、生活過得苦哈哈的也是你，所有的後果都是你和另一半得一起承擔。假設之後因為什麼意外，導致你必須急售房子而虧錢，你能責怪當初這些推坑買房的長輩嗎？當然不行，因為決定是你這個成年人自己做出的。而他們，也只是「為你好」而已。

只要一直轉貸，就能一直都在寬限期？

不知道從什麼時候開始，網路上偶爾會出現這樣的說法：「買房子幹嘛管房貸，申請寬限期就好啦，只要等寬限期到的時候，你就去找下一家銀行轉貸，持續這個循環就永遠只繳利息、不會繳到本金啦」。

認為這個模式會有效的大前提，是建立在「房價永遠只會往上漲，所以房子只會愈來愈值錢」，以及「自己本身的收入也會同步上升」的極度樂觀基礎上，房價只漲不跌的迷思就不再多談了，光談這個手法是否可行就好，首先你需要先大概了解「寬限期」與「轉貸」是什麼東西。

「寬限期」很簡單，就是通常在一開始繳房貸時，銀行會給你約1年～3年的時間，繳房貸時只需要先繳微薄的利息（銀行的收益），不需要去繳本金，因為我們每月房貸裡有大部分的比例，都是在清償借款的本金，因此只繳利息不繳本金的寬限期，可以讓屋主變得輕鬆。

至於而房地產上的轉貸，常常是房子在A銀行那邊設定了一筆利息較高的房貸，然後屋主可以選擇利息較低的B銀行幫忙清償，讓屋主改繳比較便宜的B銀行房貸利息，於是那些異想天開的人就認為：「由於每一次辦房貸時，頭幾年都可以爭取到寬限期的優惠，所以只要自己不斷地找新的銀行轉貸、不斷借新還舊，那麼用這套模式就可以終身都只繳利息，即便利率變高也沒差」。

然而這套模式最大的盲點，就在於銀行並非笨蛋，任何銀行只要打開「聯徵紀錄」就會知道你在搞什麼花樣，只要看到你一直在玩躲避繳本金的花招，那麼銀行就會認為你的財力有問題、感覺風險很高，當然不敢批准寬限期給你，所以這種花招你能用幾次呢？

更別說，萬一接下來連續5年到10年都漲不上去甚至還下跌，那你該怎麼辦？而且在商業模式快速更迭的現代，你又要怎麼保證自己的收入可以一直提升，讓銀行可以一直提高你的還款能力，萬一這套轉貸模式不管用了，你又剛好落入無薪假或被裁員的風險，結果繳不起房貸的你，不就要馬上被法拍賠售了嗎？

尤其你得知道，銀行在評估貸款成數時，除了目前的房屋價值增減以外，還會考量到你的「財力」，例如今天陶朱隱園打對折賣給你，要是你的月收只有6萬元，那麼就算你信用狀況再好，銀行也不可能放貸給你。

同樣的道理，就算你真的很幸運，一直遇到一些銀行敢冒險給你寬限期，等你65歲、70歲退休時，你已經沒有收入、沒有薪轉、沒有財力證明時，名下只有一間沒繳過任何本金的房子，你覺得銀行敢冒險貸款給一個沒收入的老人嗎？

因此「不斷轉貸就能不繳本金」的這套話術，你就當作笑話聽一聽就好，萬一有房仲跟代銷敢用這個話術來說服你買房，那麼恭喜你，你又避開一個地雷業務囉。

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作者：李昌鵬（Zack）
出版社：采實文化
出版日期：2022/12/1

作者簡介_國際超級房仲　李昌鵬（Zack）
2015年開始經營個人品牌《國際超級房仲》。2020年10月離開房仲業後，創辦了「業務品牌學院」線上課程，希望培養出大量靠「誠實」來做業績的品牌業務員，網友也會稱他為Zack老師。期待自己能成為房地產界的蝙蝠俠：白天幫助老實的房仲與消費者，晚上打擊劣質業務與芭樂客戶。

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