澎湖首都更案土地淪法拍　「中興戲院」自主都更卡關引關注

澎湖馬公市最具指標性的首宗都市更新案「中興戲院都更案」（案名：文康首席），近期因部分土地進入法拍市場，引發市場關注，該案3月初進行首度拍賣，底價達3億548萬元，創下澎湖法拍市場底價最高紀錄，但最終仍無人投標而流標。由於此案屬地主自主推動的都市更新案例，在工程停擺與財務問題未解的情況下，也讓自主都更可能面臨的風險再次受到討論。

「中興戲院都更案」又被市場稱為「文康A案」，對外銷售名稱為「文康首席」，是澎湖馬公市首件都市更新開發案，基地位於樹德路與文康街口，屬文康街商圈核心地段，過去為地方知名的中興戲院所在地。

全案於2019年採重建方式推動自主都市更新，規劃興建地下2層、地上14層建築，低樓層規劃商場與電影院，高樓層為住宅產品，原本預計2026年完工。

不過工程在2021年動工後，基地持續開挖至地下約13公尺時，起造人與承造人之間逐漸浮現財務爭議，工程進度隨之停滯，現場目前仍留有開挖深度超過10公尺的大型坑洞與部分施工結構物，整體工程已停擺超過兩年，更新計畫遲未恢復施工。

由於相關財務問題尚未解決，更新範圍內3筆土地近期被移入法拍市場，拍賣底價合計3億548萬元。寬頻房訊發言人徐華辰表示，該案一拍流標並不意外，主要因拍賣標的並非全案，投資人多半會觀望後續價格下修後再考慮進場。依過往法拍程序推算，二拍通常約在一個月後進行，預計最快可能落在4月。

除了工程停工問題外，該案的銷售狀況也受到關注，根據公開資料，該案原規劃總戶數146戶，2021年至2022年間僅成交25戶，其中約10戶解約，目前仍有約15戶已購客戶面臨後續權益不確定的情況。

分析自主都市更新模式，簡美營造總經理陳元昱指出，其最大吸引力在於地主可自行擔任實施者，不需讓建商取得開發利潤，理論上能分回較多坪數，然而這也代表地主必須自行承擔整體開發風險，包括整合協商、資金籌措、工程管理以及銷售進度等四大面向。

陳元昱說明，當地主人數眾多時，整合過程往往耗時費力，一旦意見分歧可能拖延更新時程；資金方面則需自行辦理融資與資金調度，若銷售、銀行授信條件不如預期，現金流壓力便可能增加，甚至影響履約能力。

此外，施工品質與工程進度也須由更新會自行控管，一旦工期延宕，營建成本上升將進一步加重財務負擔；若銷售去化不順，也可能影響後續資金回收與銀行融資安排。

陳元昱以電腦組裝作比喻，若由建設公司主導開發擔任實施者，就像購買「品牌電腦」，雖然成本較高，但經過完整封裝與測試，系統穩定度較高；而自主更新則像是「組裝電腦」，雖然成本可自行掌控，但門檻與風險也相對較高，需要具備足夠的專業能力與資金承擔能力。

此外，即使更新會聘請顧問或專案管理團隊協助，相關單位多半僅提供建議，並不承擔實質開發風險。陳元昱提醒，面對近年營建成本快速上升的情況，建商通常具備較強的資金調度能力與市場經驗，但自主更新案最終仍需由地主自行面對市場與財務變化，此次「中興戲院都更案」即成為市場觀察自主都市更新風險的重要案例。

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