別讓「都更」淪為「空手道」！政府應為住戶風險把關

（台北市第二地政士公會理事長林瑞明專欄）

報載「山岳開發建設」都更案因財務問題將汐止的都更合建案產權移轉給「力麒建設」，最後都更戶收到力麒以「無權占有」為由要求搬走。都市更新原本是一項改善居住安全、提升城市機能的公共政策。然而，當前實務操作卻出現一個令人憂心的現象：少數主辦都更的建商，並未以自有資金作為主要建築經費來源，而是以都更戶的土地設定抵押向銀行融資，進而支應興建成本。換言之，建商以近乎「空手道」的方式進場，將原本應由企業承擔的資金風險，轉嫁到都更住戶身上。

都更戶提供的是土地，是一生心血累積的資產。當建商以此作為融資擔保，若建案推動順利，自然皆大歡喜；但一旦市場反轉、銷售不如預期，或建商財務出現問題，銀行優先受償權在前，土地早已設定抵押的住戶，將面臨產權風險與漫長訴訟。這種結構，本質上已將住戶與建商綁在同一條船上，卻未必享有對等的資訊與決策權。

更令人擔憂的是，這種模式在當前都更市場確有存在。土地作為融資工具，本身並非違法，但若建商本身資本額偏低、財務結構薄弱，卻仍大舉承攬都更案，實質上等於以住戶資產為籌碼進行高槓桿操作。一旦發生風險，受傷最深的往往不是建商，而是將畢生住所投入更新計畫的住戶。

都更本質上具有高度公共性。政府以容積獎勵、稅負減免等方式鼓勵民間參與，目的在於改善老舊建築、提升公共安全。因此，當政府給予制度紅利時，也應相對要求更高的財務透明與風險控管。若完全放任市場機制運作，忽略資訊不對稱與風險分配失衡，都更恐將淪為資本操作的工具，而非公共政策的實踐。

政府是否應該規範建商必須以一定比例的自有資金投入建設？答案值得正面思考。企業自有資金的投入比例，不僅是財務穩健度的象徵，更代表風險承擔的誠意。當建商以自有資金作為主要建築經費來源，其對案場品質、銷售節奏與資金控管自然更加審慎。反之，若過度依賴土地融資，形成「低資本、高槓桿」模式，風險將被放大，並由住戶承擔。

或許有人主張，若強制提高自有資金比例，將抬高市場門檻，導致中小建商難以參與，影響都更推動速度。然而，都市更新追求的不應只是「速度」，更應重視「安全」與「信賴」。市場規模可以調整，但住戶權益不能打折。與其讓大量財務體質不佳的業者進場，不如透過適度規範，篩選出真正具備長期經營能力的企業。

制度設計上，可考慮幾項方向。第一，明確規範建商自有資金最低投入比例，並由第三方專業機構查核財務來源。第二，強化履約保證與信託機制，將融資款與工程款專戶管理，避免挪用。第三，提高資訊揭露義務，使都更戶充分了解融資結構與抵押設定情形，減少資訊落差。第四，建立風險預警機制，一旦建商財務異常，主管機關應及早介入。

此外，銀行在融資審查過程中，也應強化社會責任意識。當抵押標的是眾多住戶的土地時，風險並非單一企業可承擔，而牽涉公共利益。金融機構不應僅依市場估值評估放款安全性，更應檢視建商整體財務體質與專案可行性。

都更不是投機遊戲，更不應成為財務操作的舞台。對多數住戶而言，那是一段人生重新安置的過程，是對未來生活的期待。當政策鼓勵民間參與時，政府也必須承擔制度設計的責任，確保風險分配合理、公平。

城市更新的成功，來自信任；信任來自制度。若讓「空手道」成為常態，長期下來將侵蝕社會對都更制度的信心。政府此刻若能正視問題，建立更健全的財務規範與風險控管架構，既可保護住戶權益，也能促進產業健康發展。

都市更新的目標，從來不是讓資本快速翻倍，而是讓城市更安全、生活更美好。在這條道路上，風險應由有能力承擔者承擔，而不是由最無防備的住戶默默背負。這不僅是經濟問題，更是制度正義的考驗。

（撰文者為執業三十年地政士、現任台北市第二地政士公會理事長）

（本專欄言論非代表本報立場）