專題／北士科、淡江大橋雙引擎 淡水八里房市需求升溫
好房網News記者李彥穎／新北報導
北市科科技聚落成形、淡江大橋正式通車，原本各自發展的台北西北側與淡水、八里生活圈，正逐漸被一條更完整的產業、交通與居住鏈串在一起。國產建材實業指出，重大建設已經帶動高科技廠辦、重大建設與房建市場，形成實際居住需求，讓淡水、八里成為值得觀察的房市區域。
國產建材實業八里廠廠長莊明龍表示，由於北士科與三重新市政特區等地發展快速，使得區域的建材需求大幅增加，加上輝達台灣總部確定落腳北士科，帶動周遭房市熱絡發展，都帶來龐大混凝土需求。隨著淡江大橋通車，帶動淡水、八里房市發展，以及臺北港南北堤填海造陸擴建計畫，使得八里廠與台北港廠去年全年的混凝土總出貨達58萬5000立方米，業績持續成長。
北士科科技聚落成形 就業人口成為房市新需求
北士科產業發展所帶來的房市效應，首先反映在工作人口與住宅需求。北投士林科技園區是台北市近年重要產業發展基地，隨著科技企業進駐，加上輝達台灣總部確定落腳T17、T18基地，科技產業聚落逐步成形，周邊廠辦與住宅開發也同步增加。
對房地產市場而言，科技園區的影響並不只停留在園區內。企業進駐帶來的工程師、管理階層、供應鏈及相關服務人口，都可能形成新的居住需求，而當核心園區周邊房價及居住成本較高時，人口外溢到鄰近區域的現象也會更加明顯。
淡水八里承接外溢 住宅供給成為重要優勢
其中，淡水與八里原本就具備住宅供給量大、生活空間相對充足及房價門檻相對較低等條件，若交通便利性同步提升，就更有機會承接部分北市科技產業人口的居住需求。這也是北士科與淡水、八里房市逐漸產生連結的重要原因。
莊明龍表示，國產建材實業八里廠近期供應的建案，就包括了華固創匯園區、汎德永業BMW北士科5S展示中心、潤泰之森、華固芙心等。其中華固創匯園區為北士科百億商辦案，基地面積約6,247坪，規劃地上27層、地下4層，共409戶，主體結構採用5,000磅高強度混凝土，總需求達16萬立方米；潤泰之森則規劃179戶住宅，主體結構採用高強度混凝土，柱內灌漿達10,000磅。
北士科開發加速 廠辦住宅需求同步放大
這些大型開發案陸續推進，也反映北士科從「規劃中的科技園區」逐步走向實際建設階段。對房市而言，當產業、辦公、住宅與商業設施逐漸到位，區域人口結構及居住需求才會真正開始改變。而淡水、八里房市另一個關鍵轉折，則是淡江大橋正式通車。
淡江大橋通車 淡水八里交通門檻降低
淡江大橋於今年5月12日通車，串聯淡水與八里兩大生活圈，除了改善兩地往返交通，也進一步強化淡水、八里與台北市及北海岸地區的聯繫。對長期關注淡水、八里房市的購屋族而言，交通一直都是影響居住選擇的重要因素，尤其是需要每天往返台北市工作的上班族。
過去淡水、八里住宅市場雖具有總價相對容易負擔的優勢，但部分購屋族仍會將通勤時間列為主要考量。淡江大橋通車後，淡水與八里之間的交通門檻降低，也讓八里過去受到淡水河阻隔的區位條件出現改變。
重大建設串聯 八里從交通節點走向生活圈
莊明龍表示，國產建材八里廠過去參與淡江大橋八里聯外道路、淡海輕軌、淡北道路及臺北港南北堤填海造陸等重大建設，從區域開發進程來看，交通建設與住宅市場其實是同步推進。尤其淡江大橋通車後，淡水、八里之間原本相對分散的住宅市場，有機會進一步形成更完整的生活圈。
淡水房市發展成熟 交通改善再添想像空間
淡水方面，過去已有淡海新市鎮及淡海輕軌等建設支撐住宅發展，莊明龍表示，國產建材實業八里廠曾供應「將捷之森」、「海洋都心」、「漢皇丰川」、「水問山」等指標建案。其中「水問山」位於竹圍國小旁，規劃26層樓高住宅，主打水岸景觀，隨著淡江大橋通車，可望帶動淡水、八里房市發展，可望帶來更多房建需求。
八里產業建設並進 住宅發展有產業支撐
八里則除了住宅市場外，還有臺北港及周邊產業發展支撐。八里廠與台北港廠攜手供應臺北港南北堤填海造陸工程，其中北堤填海造陸工程混凝土需求量上看200萬立方米，沉箱工程採滑模工法施工，每日約澆築500立方米，連續施工六天五夜完成單座沉箱約3,000立方米的需求，也顯示當地重大工程仍持續推進。
北士科創造工作機會 淡江大橋降低居住門檻
從房市角度來看，淡水、八里下一階段值得關注的，已經不是單一建案是否熱銷，而是重大建設完成後能否真正轉化為人口移入。北士科創造的是科技產業與就業機會，淡江大橋則降低居住與工作之間的交通成本，兩者若持續累積，便可能形成從「產業進駐」到「人口移入」，再到「住宅需求增加」的完整鏈條。
這樣的發展也讓淡水、八里的房市定位逐漸改變。過去購屋族選擇這些區域，可能主要是考量房價與居住空間；未來隨著交通建設到位，以及北士科科技產業持續發展，淡水、八里有機會從台北外圍住宅區，進一步成為承接北市科技產業人口的居住腹地。
重大建設效應發酵 帶動淡水八里房市需求
國產建材指出，北士科與淡江大橋一端創造就業、一端改善交通，兩股力量正在把淡水、八里與台北西北側串得更緊，也讓這一帶房市未來的發展潛力，從單純的區域建設題材，逐漸轉向實際居住需求。
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