全台11萬戶新成屋等買家！5年暴增61%　「這些地方」價格恐先鬆動

文／謝曉菁

房市買氣降溫，新成屋去化壓力持續升高。根據內政部最新統計，全台待售新成屋從2021年第4季的6萬9721宅，一路增加至2025年第4季的11萬2501宅，5年間增加4萬2780宅，增幅達61.4%。其中，桃園、高雄待售量更雙雙翻倍，成為六都餘屋賣壓增幅最明顯的兩大都會區。

進一步觀察六都變化，桃園待售新成屋從2021年第4季9820宅，增加至2025年第4季1萬9856宅，5年增加1萬36宅、增幅達102.2%；高雄也從7917宅攀升至1萬5965宅，增加8048宅、增幅101.7%，兩地待售量均較5年前翻倍。

對此，中信房屋研展室副理莊思敏分析，桃園、高雄近年受惠重大建設、科技題材及產業發展，房市能見度提升，吸引建商進場推案，帶動住宅供給快速增加。不過，隨著房市氛圍轉冷、買方觀望情緒升高，建商推案速度與市場消化速度開始出現落差，餘屋也逐漸累積。

近5年六都及全台待售新成屋宅數變化 （單位：宅） 縣市 2021Q4 2022Q4 2023Q4 2024Q4 2025Q4 近5年增量 近5年增幅 台北市 3,649 3,752 3,782 4,468 4,710 1,061 29.1% 新北市 15,038 16,623 20,367 20,542 19,233 4,195 27.9% 桃園市 9,820 13,625 17,246 18,873 19,856 10,036 102.2% 台中市 9,997 13,128 15,771 17,121 17,514 7,517 75.2% 台南市 5,937 7,056 9,548 11,133 11,194 5,257 88.5% 高雄市 7,917 8,486 12,233 13,901 15,965 8,048 101.7% 全台 69,721 82,307 101,011 111,085 112,501 42,780 61.4% 註： 待售新成屋指屋齡5年內、仍維持第一次登記且有銷售可能性的住宅。
資料來源： 內政部；中信房屋彙整

莊思敏指出，相較於預售屋，新成屋付款條件彈性相對有限；價格方面又須與中古屋競爭，加上央行信用管制影響購屋資金調度，多重因素影響之下，使新成屋銷售難度提高，去化壓力也隨之增加。

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若從行政區來看，待售新成屋明顯集中在部分重劃區。六都待售量最高的前5大行政區，以桃園龜山區4275宅居冠，其次為台中北屯區4049宅；桃園中壢區以3577宅排名第三、桃園區3385宅第四，新北板橋區則有3051宅，排名第五。前5名當中，桃園就包辦3席。

莊思敏表示，這些區域都有大型新興重劃區，包括龜山A7重劃區、北屯十四期重劃區、中壢青埔特區、桃園中路及小檜溪重劃區，以及板橋江子翠重劃區等。房市熱絡期間建商積極推案，住宅供給快速增加，如今買方縮手，供給與需求出現落差，待售新成屋因而持續累積。

至於待售新成屋暴增，房價是否會應聲下跌，莊思敏表示，待售新成屋增加確實會加重部分建商銷售壓力，也可能讓市場議價空間擴大，尤其生活機能尚未成熟、房價先前漲幅較大的新興重劃區及蛋白區，若建商希望加快去化、回籠資金，價格可能需要釋出更大的彈性。

反觀蛋黃區及成熟商圈，由於土地及營建成本仍高，加上具備一定剛性需求，房價支撐相對較強。莊思敏認為，短期內價格大幅鬆動的可能性相對有限，因此即使全台待售新成屋突破11萬宅，也不代表各區房價將同步下修，後續仍須觀察不同區域的供需及建商去化策略。