買氣怕鬼？攤開25年官方數據 房仲：沒那麼簡單

文／住展雜誌 MyHousing

農曆七月即將在今（10）日結束，「鬼月房市冷」年年被提出討論，但真有那麼冷嗎？住商機構企劃研究室整理內政部2001至2025年、共25年的全國建物買賣移轉棟數發現，8至10月的交易量確實比當年月平均低3至5%，但真正的淡季其實是春節所在的2月，比平均少了三成。住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨指出，8到10月交易偏低是事實，但把帳算在鬼月頭上並不公平。所有權移轉登記通常落後簽約一到兩個月，8月的移轉量反映的其實是6、7月的簽約，當時農曆7月尚未開始；真正會反映鬼月的9、10月，交易量反而沒有比8月低很多，加上這段時間同時是暑假、颱風季，6月央行理監事會後的若有調控效應也剛開始發酵，這些都比民俗更可能是交易放緩的原因。

徐佳馨說明，該統計是把每年的買賣移轉總量除以12，得出當年的每月平均量並設為1，再看各月是平均的幾倍。例如7月是1.07，等於比當年月平均多7%；2月只有0.70，等於少三成；8到10月是0.95到0.97，大概只比平均少3到5%。這樣做是為了排除各年景氣差異，25年放在同一把尺上，直擊一年裡哪個月天生旺、哪個月天生淡。

數據呈現三個和一般印象不同的結果。首先，整個下滑發生在8月起，8月比起7月大概少一成，25年裡超過一半如此；但接下來的9、10月與8月幾乎持平，11月起回升，12月更是全年最高，低谷的時間點和鬼月對不上。第二，即使把鬼月移轉反應大多落在9月的年份單獨挑出來看，10月也沒有明顯更低，25年來找不到交易量跟著農曆七月移動的證據。第三，市場好壞對這段低谷的影響也有限，把8、9月與前後月份相比，空頭年份平均少8.7%、多頭年份少5.4%，差距不到4個百分點，統計上並不顯著。

徐佳馨分析，真正決定這段低谷深淺的不是鬼，而是那一年夏天有沒有政策變數。2012年8月實價登錄上路、2015年底房地合一前搶登記、2021年三級警戒，都讓8到10月的交易量被壓得特別深；反之，2024年9月央行第七波信用管制前，8、9月反而成為管制前的登記高峰。鬼月連背景音都算不上，政策才是主旋律。

綜觀今年，2026年鬼月橫跨8月中到9月初。1至7月全國買賣移轉15萬1,023棟，較去年同期減少2%，量能大致持平。大家房屋企研室公關襄理賴志昶表示，7月本來就是全年高峰之一，若無新的政策變數，9、10月移轉量比7月低一成以內都屬正常季節現象，不必解讀為市場轉冷；反而應該關注的是9月央行理監事會後的信用環境，那才是真正的關鍵。