內政部打炒房ing》建商為何這時要喊話「預售屋平轉可換約」？2點分析檯面上沒說的盤算
作者 : 張欣民
圖片 : shutterstock
內政部打炒房5大招數中預售屋禁止換約轉售，傳出有可能鬆綁，大老級建築業者放出空氣，指出「平轉無獲利就無限制」，這無疑讓投資客稍稍鬆了一口氣，只是這樣做對建築業者有何好處呢？為什麼要促成此一方向的修法呢？而內政部為何又堅持不給放寬呢？
內政部打炒房修法正在立法院待審中，但是檯面下卻暗潮洶湧，建築業者遊說的動作一直沒停，不斷透過「有關係」、「有力」的立委對行政部門施壓，希望讓行政院送出的版本，能降低對業者的殺傷力，同時也適時透過媒體放話，既試探政策容忍的底線，並試圖影響立法院修法審查的方向。
近日就有大老級的建商在公開場合放出空氣，指預售屋禁止換約轉售有可能鬆綁，只要是平轉沒有獲利，就可以換約，業者的說法，這樣就不會有炒高房價的疑慮，也符合政策打炒房、追求居住正義的初衷，但這樣一來行政院原先的版本「預售屋禁止換約」的政策將大打折扣，無異在豁免條款之後又開另一道巧門。
主管機關內政部政務次長馬上跳出來否認，「花敬群打臉：沒這件事，不可能同意」，結結實實的一巴掌就打在該大老的臉上，似乎一點都不留情面。這就讓人很好奇，業者為什麼要爭取政策多開一道巧門，對業者到底有何好處？如果沒有好處，幹嘛要多此一舉！而內政部為何又急著跳出來否認？是不是知道這其中存有何貓膩？產官之間互相較勁、鬥法的斧鑿非常明顯。
產官互相較勁、鬥法斧鑿明顯
首先，讓我們看看產官兩者之間修法版本對市場影響之差異，官方的版本主要是想讓已經上車的預售屋投資客完全沒有安全下庄的機會，除非是利用新舊制之前的空檔趕快跳船，在新制實施之後，這些投資客就得一路乖乖繳工程期款到交屋後再處置（這樣投入成本更多，且夜長夢多)，否則只好壯士斷腕，回頭跟建商解約，同時賠付15%的違約金。
事實上，內政部修法的政策方向主要還是放在其未來效應，要讓還想靠預售屋投機炒作的投資客斷了炒作的念頭，將之完全趕出預售市場，還給自住民眾一個「純淨的市場空間」，沒有造假、沒有哄抬、沒有不公不義的空間。
至於建築業界的想法，「平轉無獲利」就可換約，說實在的，從檯面上來看， 業界似乎沒有任何的好處，不僅退訂投資客15%的違約金沒了，還換來必須完全配合政策的換約麻煩手續。之前更有人說，預售屋完全不能換約，此後民眾想買預售屋只能找建設公司，不等於又將獨門生意給推走嗎？這是讓人最納悶的地方，業者為何花這麼大的力氣，做此毫無意義、沒營養的動作。
當然，業者不會做無意義、沒營養的動作，一定有些檯面下說不出口的企圖，而這就是內政部政策上不願鬆綁的真正原因吧！就上述的分析我們分兩點來看。
不讓售出的預售屋又跑自己手上
其一、「平轉無獲利」就可換約，等於是讓現在已購客戶有機會平轉（原價賣出)，順利下車，特別是現在市場氛圍已有一點轉變，多數業者應該是不願看到好不容易售出的預售屋，又跑回到自己的手上，成為燙手山芋，特別是在升息循環及資金退潮的這個時候。
假設一個建案有兩成以上的投資客，這些投資客不見得全多乖乖地回來解約，有一部分可能直接斷頭不要房子了，對業者來說，就是要自行承擔後續市場所有的不確定風險。
與投資客共存不「清零」
其二、投資客還有後續的投資獲利之想像空間，不會像政府所預期的完全將投資客趕出市場，特別是市場上已經傳出，「平轉」可換約，等於給投資客可以去上下其手「製造」出不賺不賠的「平轉」假象，但私底下投資客仍有獲利的空間，讓投資客在房屋市場上仍有一絲共存的空間，總比讓投資客完全「清零」對業界更有利。
現在業者已公開放話挑戰政策，儘管主管機關盡全力堅持立場，只是小小的行政部門及官員，是否能夠擋住業界的龐大遊說壓力？甚或是來自黨政高層的壓力？市場都睜大眼睛在看呢！
作者簡介_張欣民
正聲廣播公司「日光大道」房產節目主持人、天時地利不動產顧問公司總經理、消基會副財務長兼房委會委員、政大地政碩士，著作有《跟著專家買房子》、《這樣買房會增值》、《房仲勝經》、《房市日光大道》
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