日銀升息警報響！東京房市兩極化加劇：市中心續寫「抗跌神話」、郊區恐陷價量枯竭

商傳媒｜記者陳宜靖／綜合外電報導

日本銀行（日銀）總裁植田和男近期持續釋出偏鷹派訊號，強調通膨回落至目標區間的機率偏低，市場普遍預期，2024 至 2026 年政策利率將進入「緩步但不回頭」的升息循環。隨著政策利率已站上 0.75%，2026 年甚至可能挑戰 1.25%，長年沉浸在超低利環境的日本房市，正迎來結構性轉折。

房地產顧問分析指出，東京 二手公寓市場已出現明顯「脫鉤現象」——市中心由高收入族群撐盤、價格韌性十足；反觀郊區市場，買氣快速冷卻，條件稍差的物件恐陷入「無人問津」的漫長寒冬。

升息直擊購屋族　年輕首購族觀望升溫

日銀連番升息，首當其衝的是房貸族。以貸款 6,000 萬日圓、35 年期 為例，若浮動利率由 0.5% 升至 1.0%，每月還款額將增加約 1.3 萬日圓。單看數字似乎尚可承受，但「利率還會再漲」的心理預期，才是壓抑買氣的關鍵。

目前市場上固定利率已逼近 2%，雖可鎖定風險，卻大幅拉高月付壓力，對資金有限的 20 多歲首購族而言，等同提前封頂可負擔能力。結果是，郊區看屋人潮驟減、成交天數明顯拉長，不少潛在買家選擇暫時觀望。

東京房市「一邊一國」　精華區冷靜、郊區選美

實際成交數據顯示，東京圈呈現高度分化：

市中心（精華區）

成交價多略低於賣方掛牌價，顯示買方議價理性、賣方態度仍偏強。只要地段佳、管理良好，成交量依舊穩定，市中心房產已逐步被視為具「類金融資產」屬性的保值標的。

郊區（蛋白區）

表面上出現成交價高於庫存平均價的現象，但實際是嚴重的「倖存者偏差」。只有靠近車站、屋況極佳的少數「神選物件」能成交，其餘條件普通的房屋幾乎失去流動性，市場陷入「好房買不到、舊房賣不掉」的僵局。

泡沫會重演？專家：結構已不同

針對升息是否引爆類似「平成泡沫破裂」的全面崩跌，專家普遍不以為然。當年崩盤主因在於利率飆升，導致租金收益無法支撐利息，進而引發違約與恐慌性拋售。

如今情勢截然不同。市中心房產的主要持有人，多為高所得族群或資金雄厚的投資者，對利率變動的耐受度遠高於過去，且更重視資產稀缺性，而非短期收益率，短期內難見集體拋售潮。

隨著升息循環延續，房市兩極化幾乎不可逆。核心地段、具車站優勢的物件，價格可能維持高檔震盪甚至緩步走揚；郊區市場則將面臨去化速度急凍的考驗。

專家提醒，若屋況老舊或地段偏遠，賣家若想在升息環境中成功出場，可能必須採取比以往更激烈的「破壞式降價」，才能在萎縮的買盤中突圍。對 20 多歲的年輕購屋族而言，此刻選址的精準度，將決定未來十年資產是累積還是被侵蝕。必須採取比以往更激烈的「破壞式降價」，才能在萎縮的買盤中突圍。對 20 多歲的年輕購屋族而言，此刻選址的精準度，將決定未來十年資產是累積還是被侵蝕。