首爾「蛋黃區」一房難求！三星SRA領航盲池基金 揭開韓國房市兆級商機內幕

商傳媒｜記者陳宜靖／綜合外電報導

隨著全球於2026年進入降息循環的關鍵轉折期，國際資金再度加速流向具備防禦性與長期成長潛力的實體資產，亞洲房地產市場因而重回聚光燈。其中，南韓商用不動產憑藉穩定現金流、供給稀缺與結構性需求成長，被視為新一輪資金布局的重要戰場。

三星金融集團旗下房地產資產管理公司三星SRA資產管理（Samsung SRA Asset Management，簡稱SRA）執行長金鐘根日前接受專訪時指出，在全球不確定性升高的環境下，「盲池基金（Blind Pool Funds）」與「上市房地產投資信託（REITs）」已成為參與韓國房市紅利的兩大核心工具。

流動性革命：REITs打破房地產投資高牆

長期以來，韓國私人房地產投資市場以封閉式基金為主，投資期間動輒五至十年，被視為典型的「法人市場」。金鐘根坦言，過去零售投資人即使看好資產本身，也常因缺乏流動性而被迫卻步，特別是在海外不動產處分時，更容易陷入資金被動鎖定的困境。

為回應市場痛點，三星SRA於2023年4月、全球金融市場震盪期間，逆勢推出旗下首檔上市房地產投資信託基金。金鐘根指出，REITs透過證券市場提供即時流動性，使投資人得以像買賣股票般參與不動產投資，不僅大幅降低進入門檻，也提升整體資產透明度與資金效率。

台日韓REITs差距浮現　韓國仍在起跑線

從區域比較來看，韓國REITs市場規模明顯落後日本與新加坡。日本REITs市值已超過1,500億美元，新加坡亦突破1,000億美元，而韓國整體REITs市值仍不到100億美元。

金鐘根分析，這10倍以上的差距並非結構性劣勢，而是代表尚未被完全釋放的潛力。隨著南韓正式進入超高齡社會，退休基金與保險資金對穩定收益型資產的需求快速升溫，預期政策與制度面將持續向REITs傾斜，市場正處於補漲前的關鍵階段。

首爾商辦空置率低於3%　供需失衡成常態

在實體市場層面，南韓房地產呈現高度兩極化發展。首爾核心商務區，尤其是江南與中央商務區，優質辦公室空置率已降至3%以下，幾近滿載。

金鐘根指出，首爾土地高度開發，地塊整合與重建門檻極高，加上建材成本上升與安全法規趨嚴，使新供給長期落後需求成長。特別是IT、媒體與數位內容產業，對具備彈性空間與高規格設施的「下一代智慧建築」需求強勁，跨國企業即使具備承租意願，也往往難以在市中心找到合適物件，形成「一房難求」的結構性現象，進一步推升租金水準。

高齡化與小家庭化　居住型態加速轉變

除辦公資產外，三星SRA亦關注人口結構轉變帶來的新型居住需求。隨著單身與雙人家庭比例突破六成，結婚與購屋年齡延後，市場對高品質租賃住宅的接受度明顯提高。

共享居住空間、銀髮住宅與學生公寓等另類資產，已在歐美市場驗證其商業模式，近年也逐步引入韓國。金鐘根表示，三星SRA憑藉三星人壽全資子公司的背景與在地執行能力，正與外國資本合作，將成熟營運模式導入韓國市場，拓展房地產投資的新藍海。

外資回流　看準韓國結構轉型紅利

統計顯示，2024年韓國商用不動產外資投資金額回升至29.7億美元，年增率達67%，外資市佔已約兩成。金鐘根認為，這波回流並非短期資金操作，而是國際投資人對韓國經濟結構轉型、內容產業與服務業升級的長期押注。

他強調，透過盲池基金與REITs架構，能在風險控管與收益成長間取得平衡，也使更多投資人有機會參與首爾核心資產與新型不動產賽道。

專家指出，儘管韓國商用不動產具備中長期吸引力，投資人仍需留意韓元匯率波動、全球利差變化，以及首爾以外地區房市表現分化等潛在風險，並依自身風險承受度審慎評估投資工具。