【賣厝阿明】你家在等都更嗎？都更入門懶人包一次看

（圖片提供／賣厝阿明）

「都更」絕對是近5～10年房市類的熱搜關鍵字之一，從最早期大家比較不了解都更時，認為祖厝要被拆除重蓋，來換取的新房子空間會變小，因而較為排斥，但近幾年開始已經有許多地主主動排隊申請辦理，就知道民眾開始對都更有全面的了解，那如果想要申請都更該如何入手呢？以下我們分成三大項目跟大家分享！

▎都更的三大實施者

▎都更的流程與時間

▎都更的評估與申請管道

一、都更的三大實施者

依據都市更新條例規定，每一個都更案都會有一個單位作為「實施者」，而依「實施者」不同較常見的三種分類為「公辦」、「自辦」、「民辦」，詳細介紹如下：

1. 公辦都更：

「實施者」為政府機關（構），公單位對於地主而言是可靠有保障的，民眾對其信賴度最高，但並不是每個都更案件都可委由政府辦理，要判斷都更土地坐落處是否符合以下條件：

．配合政府都市再生、社會住宅或產業政策，經指定為需配合更新開發的地區。

．地區範圍內公有土地面積占該地區總面積比率達50%以上。

．經政府公告更新地區範圍內整建住宅地區。

2. 自辦都更：

由住戶與地主自行發起與整合，需透過7個以上的所有權人成立「都市更新會」，成為正式的法人組織後開始進行相關申請，由所有權人組織而成的「都市更新會」擔任「實施者」負責都市更新的執行與資金籌措；一般民眾若無尋找委託方的經驗或難以組成更新會，就可以選擇「委辦」，委託有經驗的都更顧問公司或建經公司，擔任「代理型實施者」做全案管理。自辦都更好處是所有權人會分回都更後的全部房地，直白的說，因為沒有與建商合建，過程資金、盈虧風險全由所有權人自負，所以，不用分給建商房地。較適合土地所有權單純，例如有一大片地自建自住自售的透天厝。

3. 民辦都更：

由公司組織的「建設公司」即俗稱的「建商」來擔任實施者，其中包含「協議合建」及「權利變換」兩種土地分配辦法，故民間又稱之為「合建」，與自辦都更不同的是多了建商擔任整合者的角色，都更過程由建商負責執行與籌措資金，像是都更土地有很多所有權人，當所有權情況較複雜時，就需要具備有整合能力的整合者居中協調，最終土地由地主提供，建商則提供重建相關資金與建築技術，民眾可選擇優質良善的建商進行合建，房屋本身也會因建商口碑提升價值喔！

推薦給要申請自辦都更的地主，合建是最便利的方式，像是：戶數多、產權複雜的老舊大社區適用。

（圖片提供／May）

二、都更的流程與時間

想要走自辦都更或是民辦都更，一般來說要經過哪些流程？大概需要多少時間呢？賴總經理說：「其實真的沒有一個標準時間，畢竟所有權人數只有兩個人與兩百個人在初期整合時要花費的功夫與時間就會差很多，再者土地規模越大，重建的時間也會拉長，尤其疫情後建築業長期有缺工、缺料問題，還有其他不確定因素都是影響都更時間的變動因子，但若以目前政府公辦都更成功案為例，大約需用5～10年來跑完所有都更流程。」

◆前期規劃：包括土地整合、土地使用的研究規劃。通常需1～2年，視土地所有權人多寡與複雜程度而定。

◆審議：將都更計畫書送交相關主管機關審議，是都更過程中最耗時的階段。以雙北地區的都市更新案為例，平均審議時間約需2.4年。

◆施工：一旦都更計畫獲得批准，就可以進入施工重建階段。施工的平均時間約需3.51年，其中包括拆除、建設和整修。

◆登記、交屋：都市更新完成後，必須進行登記和交屋。最後這階段約需花費數月。