遊戲新規則 WELL，正在變成商辦入場券？
文／何宗翰
商辦市場的篩選邏輯正在改變。跨國企業選址，除了早已是基本門檻的綠建築，WELL健康認證正成為新的決勝關鍵。一次搞懂這套認證的運作邏輯，以及它如何重新定義台灣商辦的競爭規則。
宏匯集團旗下3大場域，宏匯瑞光廣場、宏匯思源廣場與新莊凱悅嘉軒酒店，近期同步取得國際「WELL健康建築黃金級認證」。3套機電、3類使用者、3種營運邏輯，打包在8個月內完成取證，是台灣企業首次以WELL at Scale規模完成整批申請。
不只看設計圖，認證得現場驗
「WELL健康建築標準」由國際WELL建築研究院於2014年發布，現行為v2版本。與聚焦建築對環境影響的LEED不同，WELL把焦點放在建築對人的影響：從空氣、水、營養、光、運動、熱舒適、聲環境、材料、精神到社區，10大概念各自對應可量測指標，分為「先決條件」與「優化條件」兩類。
幾個關鍵特性值得了解。第1，WELL採性能驗證制，認證前由第3方到現場實測，不是看設計圖就能發牌。第2，級別由低至高分為銅、銀、金、鉑金4階。第3，每3年須重新認證，取牌後若系統失修，資格會被撤銷。WELL認證不是1次性的門面，而是一份必須持續兌現的承諾。
多棟打包，省的不只是錢
過去台灣企業申請WELL，多半從單棟總部辦公室起步。WELL at Scale把邏輯翻轉：以業主為單位，將旗下所有資產納入同一套健康策略，統一管理、統一對外揭露。摩根大通、花旗銀行等國際金融業早已採用，宏匯這次是台灣企業的首度嘗試。
規模化申請在2個層面有實質優勢。其1是成本，多場域資產分開送審等於重複繳費，打包後邊際成本顯著下降。其2是揭露效率，WELL at Scale的分數可直接對接ESG報告書「社會」面的揭露需求，省去另行建構一套指標的工夫。對需要編製永續報告書的集團型業主而言，這不只是加分，更是流程上的一條捷徑。
篩選軸變了，業主還跟上嗎
這背後的邏輯其實已經在翻轉，不再只是租客挑商辦，而是商辦開始挑租客。跨國金融、科技、顧問等大型租戶，內部多已建立自己的不動產健康標準，選址時會優先考慮具備WELL標章的物件。
台灣商辦的競爭，將不只是地段、坪效、停車位和租金這4個老變數，而會多出一條「健康與永續是否可量化、可揭露」的篩選軸。在這條軸上沒有布局的業主，面對國際租戶時可能連候選名單都進不去；反過來，率先取得認證的場域，這個優勢也會反映在壽險業主、REITs與不動產基金出場時的買方評估上。
這次宏匯的案例，並非要所有業主跟進整套WELL at Scale，畢竟成本與規模條件確實有門檻。但有幾個觀念值得留意，既有建築不是包袱，3個取證場域全是舊建築，透過人體工學設施、智慧感應照明、空氣清淨設備等具體改造同樣可以達標。多棟資產分開認證，等於重複付學費；打包處理，管理1致性更高，邊際成本也更低。
最後，「以人為本」在WELL這套標準下是可以被驗證的，空氣、水、光、聲環境到心理福祉，每項都有量測門檻。模糊的健康宣稱對上這套標準，很快就會露出底細。長期而言，對整個市場來說，這是一件好事。