青埔商業新拐點：地上權引資成形，大全聯、誠品插旗啟動生活機能

文／朱福山

桃園青埔重劃區迎來一波新型商業動能。隨著大全聯首店、誠品書店進駐的兩大指標案啟動，不僅象徵大型零售品牌對新興區域生活潛力的肯定，也讓「地上權開發」與「社區型商業」再度成為房市觀察的焦點。專家指出，這些選址背後所代表的生活機能成形、人口定調，以及冷鏈物流支撐的擴張條件，正重塑重劃區的房市價值邏輯。

地上權案翻轉形象：從企業總部變身複合商辦

桃園農田水利署管理的青埔地上權基地，除了原規劃臻鼎科技的企業總部外，更導入誠品書店成為複合式商辦新地標。戴德梁行協理李易璇指出，該案由臻鼎科技取得地上權後，選擇導入具品牌價值與文化象徵意義的誠品，不僅強化企業總部形象，也提升整體商辦質感與在地生活機能。

「這類複合式配置對企業來說是一種加值，尤其在高鐵站步行三分鐘可達的優勢位置，導入指標品牌更具加乘效果，進一步強化了對外形象與人才競爭力。」

社區型商業崛起：大全聯進駐青埔IKEA旁基地

另一焦點案則是「大全聯」首店落腳青埔，由民間自辦開發、基地鄰近IKEA，採取低密度、低強度開發策略，結合超市與品牌餐廳的組合店型，形成新的生活樞紐。

李易璇表示，這類開發模式已在台中、台南被驗證具規模效益，近年也逐漸複製至桃園青埔、龜山A7與林口等新興重劃區。「在人口尚未完全定調的階段，引入全聯、藏壽司、Uniqlo這類品牌進駐，可降低開發風險，又可同步養地、培養商圈人潮。」

冷鏈物流支撐：小包裝、頻採買時代的生存條件

支撐這些社區型超市穩定擴張的背後，是全聯多年投入的冷鏈物流系統。李易璇指出，全聯早在岡山、台中設立中央廠房與分裝中心，肉品在源頭即完成切割、包裝與冷鏈配送，有效維持鮮度與效率。

「這不是每個零售商都能做到的高度門檻。從冷藏倉儲、車隊到資訊串接系統，都需要重資本與長時間投入，也是本土品牌在生鮮市場能立足、不易被挑戰的關鍵。」

疫情後消費習慣改變，消費者偏好小量、多次購買與高鮮度產品，社區型超市在此趨勢下快速擴張，成為重劃區初期最穩定的生活供應型業態。

從商業選址，看見生活機能的建構進程

青埔、大竹、林口、A7……這些新興重劃區正同步上演生活機能的建構劇本。從地上權開發、社區商業導入，到背後冷鏈物流系統的鋪設與選址邏輯，已非單點事件，而是一場企業與政策共同推進的城市進程。

「零售商選址，是房市價值的溫度計。」李易璇指出，當超市、書店與品牌餐廳願意進駐，意味著區域生活需求已成形、人口穩定發展，也將成為未來房價支撐的重要指標。

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