越打越高的房市真相》史上最凶打房、即將升息，2022該買房嗎？
一場台灣史上最嚴厲的打房風暴即將來襲⋯
元旦前夕，央行喊話要升息、內政部祭出炒房罰則、各地方政府積極響應囤房稅，主掌住宅政策的內政部次長花敬群，甚至在商周專訪中撂狠話：「誰上新聞，我就打誰。」
明明2021年台灣已進入人口負成長時代，2022年又是央行鎖定的升息年，照理說房價不打也該跌，為何卻越打越漲？本刊團隊從政策、資金潮與供需等角度，搭配田野調查，一次解構房價越打越漲的真相。
跨年連假時刻，商周走進北台灣一處訴求低總價、一千萬元成家的建案接待中心，當天看屋人潮從室內滿到室外，只見客服小姐跑到一組顧客桌前說，「你挑的這間，別人訂走了，要不要快挑一間別的，」不一會兒，另一桌的客服人員跑來問，「你的客人決定了嗎？沒有的話，我的客人要下訂……，」各種催促話術，炒熱全場緊張氣氛，「賀成交」廣播聲此起彼落。
連投資該案的建商董座都看傻眼，他本以為每坪能賣到20萬元就很好了，但沒想到行銷策略奏效，開價一路調高到約30萬元，依然買氣暢旺。
這只是全台房價飆漲的一個縮影。去年第4季房價漲幅超過4成的前3個行政區，依序是高雄市前金區、台南市安南區、苗栗縣頭份市，當地仲介異口同聲告訴我們，飆漲都來自「護國神山」台積電的設廠效應。
永慶房產集團總經理葉凌棋分析，雖然2022年有貨幣緊縮、房市管制政策等多種干擾，但也有通膨、低利率、缺工缺料，甚至台積電要再覓地設廠等產業發展利多，支撐房價漲幅。因此他預期2022年房市走勢，仍將是「量平、價緩漲」的格局。
這可能是史上罕見、全台房價短線飆漲最瘋狂的時刻。但建商、政府、民眾卻是一個比一個焦慮。「現最焦慮的，是過去兩年預售屋賣越多的建商，及預售屋建案接太多的營造廠。」佳元建設總經理蔡錫全說。
原因是，過去建商發包給營造廠約3年的興建期，就算建案銷售期拉長到1年至2年，推案時的營建成本也不會差太多。但近1年多來，由於半導體產業全台擴廠，營造廠須加薪才能搶到工人，導致人力成本漲幅至少3成到5成。
加上鋼鐵等原料與運費的飆漲是以倍數計算。蔡錫全指出，尤其近兩年賣出的預售屋，定價來不及反映成本，如果沒有一定的土地漲幅支撐，建商與營造廠都陷入「蓋一戶賠一戶」的尷尬處境。
目前受衝擊的，不只預售屋市場，還有中小型都更危老案業者。他們因財力有限、無法救援營造廠，開始求助大型建商收購，「這將激化全台進入大型建商主導的市場，一旦如此，未來購屋議價難度將更高。」蔡錫全說。
再看政府，房市越打越漲，導致民眾不信任政府。「不打房沒票，打房也沒票」的選舉焦慮症，也越來越嚴重。
「不相信政府，這是最大危機，」北市前副市長、政大地政系退休教授張金鶚說。面對這波房市漲風，民眾期待是將房價打下來，但政府所想的，則是健全房市體質，或短期降低購屋意願就好。
商周進一步拆解政府13年來的30道打房令，除了已因弊案斷炊的合宜宅，其餘政策都不能滿足消費者想用合理房價買房的期待。
為何央行不用「升息」絕招？總裁楊金龍主張，台灣率先升息會引入熱錢、反助漲房市。此外，央行職責為「穩定金融秩序」，房市只是其中一環，升息與否不只考慮單一因素。但因聯準會預備升息，楊金龍已暗示台灣會跟進，不過多會採緩升格局，因此，最快2023年後，實際衝擊力道才會更明顯。
「房價是打不下來，但應該合理平穩成長，」財政部次長李慶華接受商周專訪表示，因缺工缺料、成本上漲，加上資金太充裕、投資不動產需求增加，使房價易漲難跌，「不能講我們打炒房沒用。」
內政部是打房核心部會，花敬群則說：「我的概念，是打炒房、不是打房（價），我們追求是穩，不是跌。」
根據他的說法，內政部能接受緩漲或緩跌，須是暴漲暴跌或有投機炒作亂象，才是進場管制的時候。但這麼做，一來，有亂才打，要打又是求穩就好，已漲高的房價就沒有回跌可能。二來，有狀況才出手，也代表缺乏長期有效的管理，難以取信民眾。
「這裡房價漲很兇，我怕現在不買，下次又會被調價，更買不起。」在前述北台灣熱銷新屋現場，一位剛簽約買房的消費者告訴我們。
從建商、官員到學者都清楚指出，這一波民眾搶房的主因，就是對未來房價續漲的預期心理已被建立，導致「追漲不怕貴」的結果。
新屋高漲也帶動中古屋的追價。張金鶚認為，這就是被預期心理拉高的房價恐慌，已引爆了羊群效應，少數人買不到房的緊張感，蔓延到整個社會了。
所以，房價越打越漲的癥結，在於沒有打到痛點。政府加碼打房的重點，除了嚴控炒作，最多只是延緩或抑制民眾想買屋的需求。加上台灣經濟大好，更帶動看好房市的預期心理，因此，多數專家預期，2022年在政府加碼打房潮下，仍會是緩漲局面。中期而言，2023年、甚至2024年後，才較可能看到這一波房市景氣循環進入尾聲⋯。
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（2022年房價還會漲？為何苦等不到合理房價？今年還能進場嗎？哪裡買房較安全？哪邊是須避開的危險區？最佳進場時機是？為何房市空頭總司令說房價要跌很難？英國半租半買奇招，怎讓買房人數創新高？更多精彩內容請見1782期《商業周刊》）
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