【內幕】標下京華城的372億從何來？　揭威京集團如何創價換手、點土成金

京華城弊案持續延燒，隨著威京集團主席沈慶京被羈押，京華城土地亦遭法院查扣，聯貸銀行團也上門討債，北市府表明不予施工勘驗以達「技術性停工」，都讓集團財務壓力暴增，此時外界也紛紛放大檢視，質疑先前威京集團真拿得出那麼多錢、用372億元標下京華城？是否購地時的金流就有蹊蹺？

京華城土地遭法院查扣，北市府表明不予施工勘驗以達「技術性停工」。（資料照片／何醒邦攝）

中石化金援子公司鼎越　「左手換右手」轉賣京華城

業界專家從證交所公開資訊觀測站、經濟部商業司網站、及地政系統等公開資訊與財報中檢視，威京集團的關係企業、中石化旗下的鼎越開發公司，在5年前標下京華城，先歷經「創價」階段，然後接下來有長達兩年的交易時間，都是由「富爸爸」中石化金援注資專案公司鼎越，最後取得銀行的購地貸款後，原班人馬終於完成換手，是典型的「點土成金」手法。

2001年10月開幕的京華城，雖曾風光一時，但後來營運不佳，決定公開標售。2019年9月，流標多次的京華城購物中心第4度標售，底價342億元，相較首次標售的380億元打了9折，最後竟由威京集團（包括京華城、中工、中石化公司）的關係企業、中石化旗下的鼎越開發，以372億元標得，創下國內商用不動產標售金額最高紀錄，也引發外界質疑是「左手換右手」，但威京強調一切合乎規定，並於2022年10月開始動工改建成「京華廣場」商辦大樓。

京華城購物中心（張哲偉攝）流標多次，最後由威京集團中石化旗下的鼎越開發（取自公司官網）以372億元標得。

「這是典型的點土成金手法。」房市專家、不動產仲介公會全聯會智庫會長張欣民指出，譬如京華城這塊土地，原本可能是個燙手山芋，但過了一手、創高價轉給自家上市櫃公司之後，馬上價值連城，除不僅甩掉一塊賣不掉的土地，也讓大筆的現金入自家口袋。

資本額1億得標372億京華城　2年才籌資完成

根據中石化網站等相關資訊，專案公司鼎越開發原名中石興公司，為中石化100%轉投資子公司，2014年更名為「陶朱建設公司」，專責營運土地開發等業務；待陶朱隱園完工後，2019年又再更名為鼎越開發，投標參與京華城原址土地開發案。而當時鼎越的資本額為1億元。

鼎越開發2014年更名為「陶朱建設公司」，專責營運土地開發等業務；待陶朱隱園完工後，2019年又更名鼎越開發。（取自該公司官網）

「簡化為一間專案公司，目的在於設立斷點，也讓融資、拆帳都單純，也可避稅。」張欣民說，且中石化是上市公司，用子公司來投標運作，確實也比較方便。

另根據中石化財報，鼎越是在2021年底，才完成購地的372億交易，距離當初標得的時間，已是2年之後。

中石化財報，鼎越是在2021年底，才完成購地的372億交易，距離標得時間已2年。（取自公開資訊觀測站）

「雖中石化公告的付款條件都有載明，第一期款要在契約生效當日付款，第二期款要在建物拆除後60天內付款，尾款要在買賣標的過戶完成後3天內付款等，『不過都沒有註明日期』，是比較特別的地方。」高源不動產估價師陳碧源說。

「雖然雙方可稱交易時間屬於契約自由，但長達兩年確實不太符合商業習慣，一般標售都是立刻付錢走人，不過可能因為買賣雙方都是自己人，可以給些籌資上的方便。」張欣民說。

靠富爸爸增資　鼎越資本額從1億暴增為350億　

至於資本額才1億元的鼎越如何付款？中石化歷年公告顯示，從2019年起，中石化董事會便不斷增資鼎越，讓其參與京華城土地標售案。「經年累月金援下來，已使鼎越的資本額達約350億元，比許多大建商如遠雄、興富發、潤泰都還大。」業界人士說。

「中石化不斷增資，讓鼎越有能力去付款，但資產負債表也達到完美的平衡境界，合併財務報表中，京華城改建案就列在資產項目的存貨『在建工程』中。」陳碧源說，財務會計項目看來並無太大問題。

中石化董事會自2019年起便不斷增資鼎越。（取自經濟部商業司網站）

京華城減資股東爽分回　內行人拆解箇中奧妙

但是，京華城土地在2021年底完成買賣過戶，及取得約149億元的新光銀行聯貸後，京華城公司也隨之減資，從約150億元減資到剩下1億元。這筆錢當然是退還分回給股東，京華城公司的股東，也包括中工、中石化等，都有錢拿。

鼎越與京華城至此換手完成。「先創一個372億元的價格，由鼎越出面買貨，銀行的錢到手後，京華城再來減資大家分。」業界人士觀察。

京華城土地在2021年底完成買賣過戶，取得銀行聯貸後，立刻從150億元減資到剩下1億元。（取自經濟部商業司網站）

「而鼎越資本額約350億元，又跟銀行借約150億元，合計約500億元，京華城土地買了372億元，等於帳面還有120多億元可用。」陳碧源簡單試算。

「裡面的人看似很忙，不斷搬來搬去，但箇中奧妙，也只有他們自己才知道。」張欣民說，其實這在營建業是很普遍的事，若後續推案賺大錢，大家就相安無事，但若是推案不順，房子賣不掉、土地又被查扣，最後公司恐撐不下去，整個江山也就跟著垮了。（責任編輯：殷偵維）