《地政士執業的困境1》當節稅成為原罪？地政士在專業建議與刑責之間的灰色地帶

（台北市第二地政士公會理事長林瑞明專欄）

在不動產交易實務中，地政士長期被視為「制度翻譯者」與「程式引路人」。民眾不懂稅法、不熟登記流程，往往一句「代書怎麼建議？」就把高度專業、同時也高度風險的判斷，交到地政士手中。然而，當「節稅」這件事，開始被司法認定為「協助逃漏稅」，地政士的專業角色，是否已被推向制度最脆弱、卻責任最沉重的位置？

近年來，一起地政士因建議二親等間不動產移轉採用買賣方式、放棄贈與途徑，以降低贈與稅及土增稅的稅負，最終遭判刑的案例，再度引發業界震撼。這不僅是一個個案，而是整個專業體系必須正視的警訊。

二親等移轉：合法選項，還是刑責陷阱？

在現行法制下，二親等親屬間的不動產移轉，本就存在多種法律途徑：
可以是「贈與」、可以是「買賣」，甚至可以是「分割共有」或「繼承規劃」。

問題在於，不同法律形式，伴隨的是截然不同的稅負結果。
贈與，涉及贈與稅、一般土地增值稅；
買賣，則涉及一般土地增值稅（或自用土地增值稅），稅費反而可能較低。

因此，在實務上，地政士提醒當事人：「法律上可以選擇買賣方式」、「稅負可能不同」，本來就是長期存在的市場慣例。然而，當這樣的建議，被認定為「刻意規避贈與稅」、「協助虛偽交易」，地政士的專業建議，瞬間被司法定性為犯罪行為。

這正是當前制度最令人不安之處：
不是違法行為變多了，而是合法與非法的界線，變得模糊而令地政士的專業無所遵循。

從節稅到逃稅，差別究竟在哪？

在理論上，「節稅」與「逃稅」的界線並非不可分辨。

節稅，是在法律允許的框架內，選擇對納稅人較有利的制度設計；
逃稅，則是透過虛偽、不實、隱匿行為，規避本應繳納的稅捐。

然而，在不動產實務中，這條界線卻被極度壓縮，甚至事後做錯誤的解讀。

當二親等間以買賣方式移轉，若價金確實支付、契約真實存在、登記程式完備，是否就必然構成逃漏稅？
還是僅因「動機在於稅負較低」，就被推定為不法？

問題的核心不在於稅法，而在於司法對「動機」的高度介入。
一旦動機被認定為「避稅」，即便形式合法，也可能被視為實質違法；而地政士，往往成為那個「提供方法的人」，被認定為共犯或幫助犯。

地政士的結構性弱勢：沒有決定權，卻有刑責

在上述判決案例中，最令人不安的並非「法院判刑」，而是判決背後的角色錯置。

地政士不是交易當事人，
不是稅捐義務人，
更不是資金的實際控制者。

地政士所做的，只是「建議一種法律途徑」，最終是否採行、是否支付價金、是否真實履約，都不在地政士可控制的範圍內。

但在刑事責任的歸屬上，地政士卻往往被視為「專業者」、「知情者」、「引導者」，反而承擔比一般民眾更高的注意義務，甚至更重的法律後果。

這形成一種荒謬的結構：
權限有限、風險無限；角色輔助、責任前置。

當專業建議變成不能說的話

更深層的問題在於，這類判決正在產生寒蟬效應。

當地政士開始擔心：「只要提到節稅，就可能被認定為共犯」，最直接的結果，並不是稅收增加，而是專業沉默。

地政士可能選擇：

不再提供任何稅務差異說明
將所有決策推回當事人
只做「填表與送件」的行政角色
這對納稅公平、交易安全，真的有幫助嗎？

真正有能力操作逃漏稅的，往往不是一般民眾，而是跨專業、跨結構的系統性行為。若制度只抓住最前線、最透明的地政士，卻放過更複雜的規避模式，最終只是製造表面合規，卻無法真正防堵不法。

制度該給地政士一條安全的專業邊界

如果國家期待地政士成為守法的專業協力者，而非潛在的刑事被告，就必須清楚劃出一條可遵循的界線。

至少，應正視以下幾點改革方向：

第一，明確區分「法律途徑說明」與「逃稅設計」
只要地政士未涉入虛偽價金、不實金流、偽造文件，其提供製度選項說明，不應輕易入罪。

第二，回歸實質控制者責任
真正決定是否逃漏稅的，是資金與財產的實際控制人，而非代辦程式者。

第三，建立事前指引，而非事後究責
若某類型交易被視為高度風險，主管機關應透過明確行政指引說明，而非交由刑事判決事後劃線。

結語：節稅不該成為地政士的刑責地雷

地政士的專業，本應是協助人民在法律框架內完成財產移轉，而不是在「多說多錯」的恐懼中自我噤聲。

當一個制度讓守法者比違法者更焦慮，讓專業者因提供建議而入罪，真正受損的，不只是某個職業，而是整個法治的可預期性。

節稅與逃稅，當然必須嚴格區分；
但更重要的是，不要讓這條界線，最後畫在地政士的刑事判決書上，而不是法律條文裡。

這，才是地政士執業困境背後，真正值得社會深思的制度問題。

（撰文者為執業三十年地政士、現任台北市第二地政士公會理事長）

（本專欄言論非代表本報立場）