大樓管理費漲不停！北市豪宅每坪破300元 居住成本持續走高
隨著通膨壓力與基本工資連年調升，社區管理費逐漸攀升，成為住戶日常支出中不可忽視的一環。其中，公共設施維護與人事成本，更被視為推升費用的兩大主因。
人事與公共設施成本攀升 社區管理費逐年上調成常態
「現在游泳池已經停用了，一年光是維護保養加上救生員費用，就要三、四十萬元，對社區來說負擔很重。」社區大樓總幹事黃啟昶指出，許多社區設置的游泳池等設施，因使用率偏低，長期閒置，最終甚至走向停擺，但相關維護成本卻難以完全刪減。
事實上，公共設施維護本就是社區管理費的重要支出項目。以台北市一處社區為例，每戶坪數約十餘至三十坪，住戶每月管理費約三千至五千元。然而，在物價上漲與基本工資調整的雙重影響下，管理費也呈現逐年上調趨勢。業界指出，管理費支出中以人事成本占比最高。隨著基本工資持續調升，多數社區每年都會檢討管理費水準，平均調幅約為每坪增加10至20元，整體年增幅約落在3%左右，與消費者物價指數（CPI）走勢大致同步。
戶數分攤與屋齡影響負擔 設備更新加劇社區財務壓力
台北市管理費相對偏高，關鍵在於基地規模與戶數分攤差異。黃啟昶分析，新北市部分大型社區戶數可達500戶，但台北市多數社區僅約百戶左右，儘管每月基本開銷同樣動輒30萬元，戶數較少的社區，自然使單戶負擔顯著提高。
目前台北市電梯大樓管理費行情約為每坪120至160元，部分豪宅甚至更高；在信義區、大安區等精華地段，每坪管理費可達200至400元以上。相較之下，中古屋管理費約低於新建案三至五成，新北市新建案則多落在每坪90至120元區間。根據主計總處住宅管理費指數，自2020年以來，整體居住成本呈現長期緩步上升趨勢。
導入AI與智慧物業管理 成降低人力與成本關鍵解方
台灣物業管理學會理事長郭紀子表示，近十年來人事費用累計漲幅已達70%，部分社區甚至高達90%，顯示成本結構逐漸失衡。此外，隨著新建案公共設施日益多元與高端，相關維護與修繕費用亦同步增加，進一步推升管理費負擔除了日常支出，建物老化帶來的修繕壓力亦不容忽視。房屋不動產企研室專案經理曾敬德指出，隨屋齡增加，社區設備將從日常維護轉為大規模更新，例如電梯汰換費用動輒數十萬甚至上百萬元，對社區財務形成重大考驗。
郭紀子也直言，與房貸隨時間遞減不同，管理費反而呈現長期上升趨勢，「隨著建築與設備持續老化，經費需求只會越來越高，管理費幾乎成為沒有期限的固定負擔。」
面對成本壓力，專家認為未來社區管理將朝向科技化發展，包括導入AI門禁系統、遠端監控及自動化設備，有機會減少約兩成人力支出，成為降低管理成本的重要解方。