不動產交易沒有完成，還需要付仲介費嗎？
（圖片提供／賣厝阿明）
沒進過房仲業的人，可能都會認為如果不動產買賣沒有成功的話，就不需要給付房仲服務費。如果只是帶客戶看房或接受諮詢，的確不用付任何費用，但簽完契約之後，交易卻沒有完成，要不要付這筆費用，一直都是很尷尬的問題。
因為房仲在接手一個案子之後，要先與客戶來回溝通、幫客戶比較物件優劣、尋找適合物件，等到顧客滿意確定簽約，房子過戶完成之後，房仲才能拿到全部的報酬，而這期間花的餐費、油錢還不能與公司報銷，這些開銷都是房仲的無形成本。但簽約之後並不能確保交易一定能成功，有些房仲為了避免拿不到錢做賠本生意，會在合約上特別加註類似，若因個人事由無法完成合約，仍因支付服務報酬之類的條款，讓買賣雙方覺得不太公平。到底這條款有沒有道理呢？在交易沒成功的情況下，真的需要付仲介費嗎？
房產知識達人賣厝阿明指出：「要看法院判決！」
（圖片來源／Pixabay）
在了解要不要收仲介費之前，先帶大家了解一下，仲介費的小常識。
一、仲介服務費的由來
所謂的仲介費，意思是指「服務報酬」。來由自我們跟仲介簽的「居間契約」（委任仲介契約），這個契約的主要意義是「他人為自己之利益而為服務之提供，自己給與他人報酬之契約」，所以提供不動產服務的仲介從中獲得的就是他的服務報酬。
二、仲介服務費如何計算？
依現在法規規定，仲介服務費不得高於「成交總價的6%」，這個6%是指與買賣雙方收取的費用合計不得超過總價的6%，通常都是買方付比較少，而賣方付比較多，有時候仲介為求案件順利成交，會主動降低服務費，讓利給買方，所以服務費要抽多少，其實也是要看仲介決定。
了解完仲介費的小知識之後，接下來帶大家看看支付仲介費的相關法規：
一、民法相關規定
1、《民法》第114 條第1 項：「法律行為經撤銷者，視為自始無效。」
2、《民法》第568條第1項規定「居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬。」
關於「買賣不成立，服務費到底要不要給」這個問題，《民法》第114條第1項，告訴我們如果法律行為（買賣契約）被撤銷（交易取消）的話，買賣契約可視同從來沒有發生過，根據這個論點買賣雙方也不需要付服務費。而同法第568條規定，也較偏向於「契約有成立，才需請求報酬」，照這個樣子來看，如果契約不存在的話，房仲就不得收取服務費。但以「契約成不成立」來判斷要不要給服務報酬的問題點在於，如果「契約是在成立之後，遭買賣任一方取消契約」這樣的話，服務報酬到底能不能算呢？
二、法官實務見解→依解約原因而定
司法實務見解對於這方面的問題給出了答案，因法律文字太過艱深，簡單跟大家說一下：如果解除契約的原因是在「買賣契約成立時」就存在的事情，那麼房仲應當返還服務報酬；如果解除契約的原因是在「買賣契約成立之後」才發生的事情，房仲就不需返還報酬。
註：實務見解：司法院（83） 廳民一字第22562 號研究意見
這邊舉二個例子來跟大家說明：
1、賣方小明的房子是一間兇宅，但卻欺騙買方小華，房子絕無問題，事後小華發現這件事情要求解除契約→解約原因為契約成立時即存在的事實，房仲應返還仲介費。
2、買方小華遲遲不肯交付尾款給賣方小明，小明因此與小華解約→解約原因為契約成立後發生的事情，房仲不必返還仲介費。
根據以上的敘述，相信大家可以知道房仲要不要退回仲介費，依實務見解來看，必須看當時的原因而定，另外若是在與房仲簽訂的委託契約裡，房仲有寫到關於「服務報酬」的條款，是依房仲的條款為準，還是法條為準呢？
實務上，若是房仲的條款，對消費者顯失公平的話，依照《消保法》的規定是會被視為無效的，例如我在文中所說的，「因個人原因無法履約，仍因支付服務報酬」或「買方貸款未成無法履約，賣方仍因支付仲介費」這些不論是何原因，要求消費者買單的條款，消費者都可尋求消基會的幫助，來討回公道。
最後小提醒，在與房仲簽約時應審慎檢閱每一條款，若發現有問題或有疑問的地方，應當下與房仲討論，要求房仲解釋清楚，必要的話也可增減條款，總而言之，簽合約時切莫急躁，仔細審閱才是正確做法。
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