【K社韓國小百科】南韓全租房模式變天！政府推動「防詐騙新政」10 月上路，押金交第三方公家代收

為徹底根除全租房押金無法安全退還的社會噩夢，韓國國土交通部日前正式宣布推出「全月租安心信託」重磅新制！未來租客不再將巨額押金直接交給房東，而是改為預存於政府下屬的公共機構，房東則透過該第三方按月領取利息收益，從制度根本切斷房東捲款潛逃的風險。

韓國特有「全租房」制度：投資神器變詐騙溫床

「全租（傳貰）」是韓國獨有的租屋型態，租客只需一次性支付房屋市價 50% 至 80% 的保證金，便可在通常為期 2 年的合約期內免付月租金，僅需自理水電管理費；退租時，房東必須將押金全額退還。傳統上，房東收到這筆巨額押金後，會存入銀行賺取利息，或投入股市、房市進行再投資套利。

然而近年隨著房市波動與極端操作，無數房東因投資失利或房價暴跌、以房養房破功，導致合約到期後無力退還押金，甚至演變成惡意「全租詐騙」。截至今年 7 月，韓國政府統計的全租詐騙受害者高達 4 萬 278 人，其中超過 6 成集中在首都圈，75.9%受害者都是40歲以下的年輕人。

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不只平民！徐玄振、李昇基、EXO伯賢全踩雷

不僅普通人，就連明星也難免踩雷。徐玄振2023年租約到期時無法收回支付給房東的26億押金，無奈只能申請法院強制拍賣。該豪宅遭列為「不良資產」後經歷流標，最低競標價已跌至 22 億韓元，要全額拿回押金難如登天。

李昇基與 EXO 伯賢於 2024 年簽約車佳媛旗下娛樂公司時，以全租形式入住車佳媛夫婦名下的漢南洞頂級豪宅，分別支付了 105 億與 160 億韓元的天價押金。本月初李昇基租約到期，車佳媛卻因涉嫌詐欺遭拘留而無法吐出押金；伯賢的租約預計明春到期，業界預估押金同樣凶多吉少。

10 月啟動「全月租安心信託」：第三方合約保障押金

為了救市並重建租屋市場信任，國土交通部於本月 20 日宣布推出無須擔心押金遭坑扣的全租方案「全月租安心信託（전월세 안심신탁）」，由下屬机构「住宅都市保證公社（HUG）」負責，內容涵蓋全租金預存、運用、退還等。

新制度下，HUG、房東與租客將簽訂三方合約。租客將押金全額預存至 HUG，HUG 會將這筆資金成立「住宅供給活化基金」，投向HUG 保證附帶的低風險專案融資（PF）貸款，創造約年利率 4% 的利息收益，並按月支付給房東；合約期滿時，由 HUG 直接將押金全額退還給租客。即使不幸發生投資虧損，租客的押金與房東的月收益均由國家全額保障；而房東手頭完全不握有押金，從根本杜絕房東資金週轉不靈或惡意詐騙的風險。

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租客省開支、房東零空屋：創造雙贏局勢

這項新政不僅能降低詐騙風險，更能紓解租客負擔。以一套全租押金 2 億韓元的房屋為例，租客改用安心信託後，每月住房開支可節省約 20 萬韓元（降幅約 30%）；按照 4% 年收益率計算，房東每月可領取73萬韓元，雖然略低於首爾平均 5.5% 的月租收益率，但優勢在於能享受「零欠租風險、零空屋期」的穩定被動收入。

「全月租安心信託」由房東和租客自發申請參與，無所得與資產限制，將優先開放市價 20 億韓元以下的住宅申請，並於事前嚴格審查是否為違建或高估全租金。政府預計 9 月底發布事業公告，10 月起接受申請，11 月起簽約並於年底前陸續安排入住，正式開創韓國租屋市場的全新紀元。