有錢老人想住什麼養生宅？他打造一位難求「雙連安養中心」 下一步要給老人住什麼？

梁任瑋

圖片 攝影／吳東岳 提供

鎖定退休族群的養生宅再度風起雲湧，近期建商、壽險公司、家電業者大舉搶開發，他們如何以有別以往不同的方式，為客戶提供更多的客製化方案？

「我在此宣布日勝生銀光計畫正式啟動。」2021年1月5日，許久未在公開場合露面的日勝生集團董事長林榮顯，現身新北三芝後厝漁港旁的「日初不老莊園」。這不僅是房地產市場睽違多年再次鎖定退休族推出的建案，總銷金額達35億元，也是歷年少見的大型養生開發案。

現場備受矚目的另一個焦點是，成功打造位於新北三芝的「雙連安養中心」前執行長蔡芳文，已轉戰日勝生總顧問，擔任日勝生銀光計畫營運長。林榮顯只給他一項任務，就是要將雙連安養中心40年成功經驗，複製到三芝日初不老莊園。

隨著高齡化社會，在宅養老需求持續成長，近幾年吸引建商、壽險公司、老牌家電業者大舉搶進銀髮樂齡宅開發，市場再度風起雲湧。

「在宅養老」需求攀升

建商、壽險、家電業都+1

其中，營建業屬日勝生動作最積極，過去專注開發捷運共構宅，現將重心轉至適老住宅，已悄悄練兵六年；新光人壽2014年標下中油板橋油庫口地上權，瞄準銀髮商機，將3120坪土地開發為新光板橋傑仕堡樂齡宅，於2019年底完工開幕；聲寶家電重建該公司新北土城舊廠，與日本銀髮住宅業者合作打造適合銀髮族居住的「橘色園區」，採租賃、出售使用權方式切入市場。

在老人安養與長照領域擁有豐富經驗的蔡芳文說，銀髮住宅或樂齡宅，在台灣並非新產品，但早期因定位不明確、經濟規模小，使得投入的業者少，歷經20年發展，樂齡宅還是以「出租型」為主流，但長期而又昂貴的保證金，容易讓許多銀髮長者望而卻步，且「只租不售」的開發型態，也挑戰傳統建商的營運模式，老實說台灣尚未出現叫好又叫座的養生村。

「租賃、出售」並行

成功關鍵在配套措施

但談到樂齡宅要如何成功，蔡芳文認為首要關鍵還是在於投資興建者是否有細水長流的經營決心，而非要在短時間內賺取暴利；第二是要有規模經濟才能維持好品質。「樂齡宅的人事管銷並不低，最少要有一百個以上的單位，才能支撐基本營運。」

第三，牽涉到開發者的土地持有價格是否合理、銀行資金取得順利，以及是否有專業團隊協助管理。因此，市場不乏以BOT案或舊廠房改建的案例，以降低土地成本。

將鏡頭轉至2018年，蔡芳文操盤的中和社會住宅BOT「樂陶居中和館」，以青銀共居、出租型態為訴求，一推出80戶單位就衝出八成入住率，迅速在市場打響口碑，讓林榮顯對地點較偏僻的三芝不老莊園，有了推案信心。

「日勝生願意尊重專業，且有心投入資源，是我加入日勝生團隊的原因。」2018年自雙連安養中心退休的蔡芳文坦言，當時不少財團積極延攬，最後因認同日勝生對於樂齡宅永續經營的理念，他選擇這個新戰場邁進。

蔡芳文指出，台灣老年人口有360萬人，其中90％的人仍習慣在宅養老，他認為，這是出售型銀髮住宅商機之所在。

「不過，若只以買賣不動產的角度看待銀髮住宅，就太過粗糙。」他建議日勝生在開發三芝日初不老莊園時，採取租賃與出售模式並行，其中兩棟樂齡宅由建設公司保留，由「樂陶居三芝館」營運，並規畫168戶出租型樂齡宅及康養設施，可提供另外四棟已售出的713戶住宅醫療、餐飲、生活服務，確保社區品質穩定，可說是全台首創的租、售混合，新型態樂齡共居模式。

打造「適老空間」

想獲利要先落實細節

不動產顧問公司瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛指出，長久以來，建商看待高齡宅或銀髮住宅市場，都是以「賣斷」的角度切入，多數停留在只聞樓梯響的階段，因為一旦深入研究後就發現，若無相關照顧服務配套措施因應，很難吸引客戶青睞。

但若真的要「撩落去」，恐怕無法在短期內看到投資報酬率，不如轉向其他更快可以回收資金的開發案；尤其對壽險業來說，因為金管會針對不動產開發案有最低投報率要求的緊箍咒，對於銀髮住宅的開發案更是處於觀望。

資誠聯合會計師事務所會計師蔡晏潭說，銀髮樂齡宅有兩個挑戰，初期是提高住房率，加速回收成本，中長期是維繫健康與亞健康（臨床上常有種種不適，卻在理學檢查時沒有發現病變）的住戶品質，甚至是考慮失能高齡者的下一站規畫。理想的開發模式是同時涵蓋醫療、產後護理、銀髮及旅館業，四大產業的連結，想維持營利、高水準居住品質是一門高挑戰、高門檻生意。

例如，新光人壽在2019年底進軍樂齡宅市場，將板橋新光傑仕堡依據長照需求規畫，結合養生宅住宿、坐月子中心與餐飲服務的樂齡宅，為壽險業首發，未來是否會導入新光醫院的醫療資源是關鍵。

蔡芳文則認為不論租賃或出售的銀髮住宅要成功，有三個關鍵不可或缺，第一是要營造家庭的溫馨感、對高齡者友善的居住環境，也就是所謂「適老空間」；第二是要有教育的功能，給長者成長的平台；第三是要有醫療的支持，包括醫師、護理師、營養師等專業團隊進駐。

「沒有人幫你管，房子蓋得再漂亮也沒有用。」蔡芳文說，其實這些條件並沒有多特殊之處，但小細節要落實卻還真不容易，他舉中和樂陶居為例，客廳擺放的每一張沙發高度、椅背與軟硬度都是方便長者坐著、起身的設計，甚至連天花板都有一定的高度，會讓長者覺得舒適。

除此之外，如何給住戶活到老、學到老，甚至服務到老的一個舞台，都需要開發商用心經營。「其實這些已經跳脫賣房子的層面，如果只想短期獲利就無法細水長流。」

「如今時機到了，搬進高齡宅會是趨勢。」蔡芳文說，日勝生如果早幾年推樂齡宅市場接受度可能還不高，但目前台灣社會65歲的退休族剛好是戰後嬰兒潮，這個族群是當前所有世代最富有的一群，他們有退休金、有保險、儲蓄，不需要靠子女供養就可快樂安老，甚至身體還非常健康，可以發展第三人生。

他自嘲，就像自己退休之後，不但能將過去在長照機構累積的經驗貢獻給更多人，也在新的領域，找到更多樣的成就感！

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