【松機遷移爭議】開發價值vs外部效益 地產專家指商辦過剩「不如開發社子島」
台北市長蔣萬安日前提出遷移松山機場，規劃打造AI產業園區，讓市中心逾300公頃土地的開發想像再度升溫。不過，這場牽動台北城市發展的重大變革，不僅難以實現，即便定案至少也要十幾年才能完成；在地產業界專家眼中，松機土地若能釋出確實大有可為，周邊房市勢將迎來新貌，但北市正值商辦大軍壓境，供給量超過50萬坪，科技產業擴建總部與研發中心的用地需求，其實並不急迫；還不如轉向開發社子島，離北士科更近，串連也更容易。
蔣萬安提政見 盼松機遷移釋出大面積土地
蔣萬安指出，北投士林科技園區、南港軟體園區等科技產業聚落的發展空間逐漸趨於飽和，現有腹地難以滿足未來AI產業投資需求，因此市府將松山機場及周邊土地視為下一階段城市發展的重要選項。
蔣萬安希望透過機場遷移，釋出大面積土地供產業及都市空間重新規劃，欲將機場及周邊約300公頃土地打造為「台北AI園區」，除了100公頃產業聚落，還包括90公頃國際永續生活住宅聚落及110公頃中央立體公園。
依北市府產業局推估，整體開發可望創造12兆元產值，帶來6萬5000個就業機會，並容納至少3萬5000名住宅人口。
專家提「2大難題」 且台北不缺AI辦公室
不過，馨傳不動產智庫執行長何世昌認為，這件事至少有兩大挑戰，第一是「中央與地方有共識」，松機功能除了民航外另有國防需求，且桃機需先備好足夠量能；第二，即便中央同意，可是規劃、執行松機遷移需要十幾、二十幾年，甚至更長時間，而上一任市長定調的政策可能在卸任後人走茶涼，更遑論蔣市長若連任也只剩4年，除非蔣市長接下來選上總統；在這些顧慮都未解決前，松機都移不動。
「台北並不缺AI辦公室啊！」何世昌指出，從另一方面來看，前台北市長柯文哲在其任內廣發商辦大樓建照，光2022年就核發了80萬坪，即便到現在，未來幾年也將釋出逾50萬坪的樓地板面積，遍布在松山機場附近的松山區與敦化南北路一帶，及南港地區，而北士科土地多半已被買走，未來遲早也會蓋出新一批商辦。
他說，未來大量商辦陸續完工後，大供給潮之下，市場租金壓力及去化速度都備受考驗，所以遷移松機打造AI園區，並不具有急迫性。至於蔣市長聲稱遷移松機能打通台北任督二脈，松山機場扮演串接各科技聚落角色，他認為，這對廠商間的接洽溝通可能有其方便之處，但對一般民眾應該較為無感。
敦化南北路一帶、南港地區
松機長期壓抑週邊建設 遷移將釋放潛力
「若在不討論可行性的前提下，遷移後確實大有潛力。」高力國際不動產業主代表服務部董事黃舒衛表示，松山機場長期受到航高限制與航空噪音管制影響，周邊建築高度、住宅開發及商業投資，都受到一定程度的壓抑；此外，松山機場具有軍民兩用性質，周邊部分軍事設施及管制區域占地極大，也使民權東路4段一帶，長期難以發揮應有的區位價值。
他指出，一旦解放、卸除軍事高牆，則松山機場遷建的真正價值，不只是多出一塊土地，而是把被限制數十年的都市發展潛力重新釋放；現有機場及周邊相關土地若能透過整體規劃，不只是單純轉作景觀綠地，如果有效導入產業、商業、公共服務及休閒等多元機能，將形成新的城市核心、都市發展的新支點。
原本受機場與軍事管制切割的城市空間，一旦重新串聯，發展火種可望沿著民權東路、民生東路及敦化北路向外延伸，進一步帶動民生社區、民生重劃區等既有區域的更新與活化。
松機具備觀光與商務需求 非單一產業可比
不過他話鋒一轉，「松山機場現有的商業外部效果，應比AI園區強，你可去、我可去，觀光旅遊與商務往返兼具，加上其他種種機能，恐都比單一產業重要。」
「產業變遷速度很快」，他舉例，以前內湖科技園區，最早由輕工業區轉型，一度想做為媒體園區，而北士科先前的定位，則為智慧健康園區；要不是輝達至北士科落腳，不然原地主新光人壽可能還繼續延宕興建時程，他坦言，目前北士科當地蓋好的商辦也沒幾棟，招商過程還滿棘手的。
他認為，不論發展什麼產業，先決條件都還是要做好基礎建設，例如電力設施等，才會有國際廠商想進駐，不然也只是奢談。
周遭地上權招標引關注 專家：不如開發社子島
而近期松山機場南側的原松南營區地上權案，位於民權東路4段、光復北路、富錦街107巷所圍街廓，土地面積廣達萬坪，先前還曾是輝達台灣總部的備案選項，目前正由財政部國產署進行地上權招標，該案的權利金底價超過200億元，預計11月9日開標，成為松機周邊開發的觀察重點。
「這次應該很難標出，」黃舒衛並不樂觀，因可拿出200億元的財團也沒幾個，現金滿滿的壽險業者則要看到有現成租客、有真實報酬率的大樓才敢出手，敢買預售的沒幾個。
「不如好好開發社子島，離北士科更近，要串連也更直接。」何世昌則建議，社子島因防洪需求，禁建至今超過50年，好不容易內政部已在2024年12月，原則同意北市府提出的區段徵收開發範圍、抵價地比例及劃定聚落發展區等規劃，但還是有逾千位民眾不參加，北市府目前還在與居民溝通中。（責任編輯：呂品逸）