「大空頭」貝瑞：買房投資回報率不高 但具備生活價值

商傳媒｜簡明心／綜合外電報導

以精準預測美國次貸風暴聞名的投資人邁克爾·貝瑞（Michael Burry）指出，住宅不動產雖然普遍被視為一項投資，但其長期稅後報酬率往往不如股票市場，更強調購置房產的核心價值應著重於其提供的生活效益。

邁克爾·貝瑞計算，若將住宅不動產持有 50 年，扣除稅金和預期的維護成本後，其長期年化報酬率約為 4.5%。他將這個數字比擬為「好的債券」所能提供的收益。對比之下，自 2001 年以來，美國房價中位數雖然從約 17 萬美元上漲至 40.3 萬美元，漲幅達 140%，然而同期標普500指數卻從 1,500 點以下飆升至 7,500 點以上，漲幅超過 400%。邁克爾·貝瑞直言，過去 25 年間，房產表現遠遜於標普500指數。

邁克爾·貝瑞認為，隨著時間推移，房屋的規模越來越大，導致老舊房屋的價值平均下降，除非它們坐落於極具價值的土地上。因此，他強調購買房屋的主要考量，應是居住本身所帶來的實用性，以及所能獲得的生活方式與生命週期效益。例如，擁有穩定的住所、建立家庭、融入社區、享受便利設施，以及舒適地安享晚年，這些都是房產非投資面向的價值。

「富爸爸窮爸爸」作者羅伯特·清崎（Robert Kiyosaki）也曾提出類似觀點，認為個人自住的房屋並非資產，而是負債，因為它不會產生收入，反而會帶來房貸、稅金、保險和維護等成本。另一位知名投資人巴菲特（Warren Buffett）也曾公開表示，他偏好股票而非現金或債券等容易受通膨影響的資產，也優於不產生現金流或股息的黃金。賓州大學華頓商學院教授傑裡米·西格爾（Jeremy Siegel）的分析也顯示，美國股票在過去 200 多年裡，扣除通膨後平均每年收益約 7%。

然而，在整體房市走勢分歧的同時，美國的豪宅市場卻展現出不同的樣貌。根據《Mortgage Professional》報導，2026 年前五個月，全球針對美國豪宅的搜尋量激增 100%，顯示國際財富對美國豪宅的興趣濃厚。其中，紐約的跨境買家詢問度成長最快，而加州和佛州則佔據國際買家興趣的最大份額。豪宅市場出現了「購置鄰近土地以擴大隱私或保值」的趨勢。報告指出，豪宅單戶住宅銷售年增 2.8%，但包括公寓和聯排別墅在內的連棟住宅銷售卻下滑 3.8%。

【提醒您】

不動產投資需審慎評估個人財務狀況，本文僅供參考，不構成投資建議