自住房賣掉能省稅！土增稅可降至10%　錯過「這時間」按一般稅率課徵

文／謝曉菁

賣房記得檢查是否能省土地增值稅！新北市稅捐稽徵處提醒，若出售符合規定的自用住宅用地，可申請按10%優惠稅率課徵土地增值稅，相較一般用地適用20%、30%、40%的累進稅率，稅負差距不小。不過，優惠並非符合資格就會自動套用，賣方除了得符合自住、設籍等條件，還要在期限內主動提出申請，一旦錯過時間，就可能只能按一般稅率課稅。

新北市稅捐處納保官表示，土地增值稅「一生一次」自用住宅用地優惠稅率，每人一生原則上只能適用一次，而且必須同時符合多項條件。其中，出售前1年內，該住宅用地不得供營業或出租，即使是公益出租或參與社會住宅包租代管，也包含在出租範圍內。

設籍與房屋所有權同樣是關鍵。地上建物須為土地所有權人本人、配偶或直系親屬所有，並已在該處辦妥戶籍登記。因此，即使實際上把房子當成自住宅使用，如果沒有符合相關戶籍及所有權規定，仍可能無法適用10%優惠稅率。

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此外，土地面積也有限制。納保官指出，都市土地適用優惠的面積不得超過3公畝，約90.75坪；非都市土地則不得超過7公畝，約211.75坪。若屬自用住宅建築完成1年內出售的情況，房屋評定現值還須達所占基地公告土地現值的10%，才能符合相關規定。

而「一生一次」用過後，不代表未來賣自住房一定與10%優惠稅率無緣。納保官提到，如果符合「一生一屋」相關規定，包括出售前5年內沒有出租或營業，並符合連續設籍、持有滿6年等特定條件，仍可進一步評估是否能適用優惠稅率。

不過，真正容易忽略的是申請期限。新北市稅捐處提醒，出售自用住宅用地想適用10%優惠稅率，應在土地現值申報書勾選申請；如果申報時沒有提出，最遲也必須在土地增值稅繳款書所載的繳納期限屆滿前，向土地所在地稅捐機關提出申請。

若超過期限才想到申請，即使其他條件符合，也只能按一般稅率課徵。因此，屋主出售自住房時，除了關心成交價、仲介費及房地合一稅，也別忽略土地增值稅的自用住宅優惠，尤其是否設籍、過去有無出租或營業、土地面積，以及是否曾使用「一生一次」優惠，都應在交易及申報前先確認，以免原本有機會適用10%稅率，最後卻因漏申請而多繳稅。