【內幕】備案「俗擱大碗」新壽同意放手 輝達進駐T17、T18還有兩大變數
輝達台灣總部落腳北士科T17、T18爭議，今天（22日）有重大進展，新光人壽董事長魏寶生宣布，以國家公益為先，在取回原先繳交的相關成本後，願與市府合意解約。台北市長蔣萬安也表達謝意，接下來會盡快與新壽洽談解約細節。
至於相關程序上，蔣也指出，如果順利合意解約，就會設定專案地上權給輝達。不過相關人士認為，新壽雖釋出善意，但此案後續可能還有兩道難題待解。
難題一：解約牽動百億地價 北市府陷估價難題
首先是，依北市府程序，新壽會先與市府解約，再由市府買回地上權，並依照輝達需求，重新設定地上權專案讓售，即可避免圖利，但專案讓售的金額要如何計算才合理？
市場人士說，2021年底新壽以約44億元權利金標得T17及T18兩街廓地上權，綜合各估價師看法，有人推算目前T17、T18的市價約落在80至100億元；另有以金仁寶集團2021年以權利金81.98億餘元取得隔壁T16土地，當成對照組，經過這4年來，土地增值的金額也可能達80至90億元。
但是，輝達要打造的「星艦」總部，屬於低密度、建蔽率大的「大地景、小建築」風格，大約僅為5層樓高的建物，與其他企業蓋「滿容積」的巨大高樓，有天壤之別，到時如何訂定價格？是一道難題。
輝達「星艦」總部屬於低密度建築，與巨大高樓有天壤之別，如何訂定價格成為難題。（取自NVIDIA官網）
難題二：換地腹案「俗擱大碗」 輝達難保不變心
另一個變數則是，因先前北士科用地陷入談判僵局，輝達已要求經濟部與北市府在10月24日左右，盤點符合需求的土地當備案。除原有的北士科T12街廓與台北市松南營區，還傳出官員已探勘一處北士科周邊逾4公頃的市有祕密基地，堪稱「又大又便宜」。
相關業界人士說，雖然這動作是要讓新壽感受壓力，表達輝達並非T17、T18不可，其他備案也會同步進行，但隨著愈來愈多新選項浮現，「基於禮貌，人家都幫你找了，輝達還是要把這些備案巡一遍吧」，若真有「俗又大碗的」案件，在商業考量之下，輝達會不會改變心意？
北市府提供其他腹地選擇，包括松南營區9.7公頃土地，難保輝達不動心。（北市府提供）
搞砸輝達案成全民公敵 新壽解約趁勢下車
不過，新壽宣布T17、T18將與台北市政府「合意解約」，此舉贏得不少掌聲，也有不少專家分析背後原因。
馨傳不動產智庫執行長何世昌說，新壽的決定非常明智，一是為企業形象止血，倘若輝達能因此順利落腳，新壽居功厥偉。二是，新壽若執意與北市府對槓，壓力在新壽身上而非北市府，因為距離2027年2月的開發完工期限，只剩16個月，想在如此短時間內蓋好5棟建築物，如同不可能的任務，逾期未能完成開發的機率極高，既然如此，順水推舟是合理且符合社會期待的決定。
資深財經評論家、財訊社長謝金河也透露，日前與一名重量級金融圈大老聚餐時，大老語氣頗重地說：「如果輝達的案子搞丟了，台新新光金控在台灣恐成為人人喊打的對象！」
新壽若搞砸輝達案，恐成人人喊打對象。（張哲偉攝）
打輸沒地、打贏沒時間 新壽與輝達合作才是王道
謝認為，新壽若能順利與輝達建立合作關係，創造的長期效益，「會比併購新光金控還大」，假使台新新光金控直接與輝達結盟，成為其金流協力夥伴，這將是台新新光直接切入AI產業生態鏈的黃金機會。
住商不動產執行總監徐佳馨則指出，此次新壽急轉彎，主要是地上權的本質就是與時間賽跑，對新光人壽來說，只要還沒開始獲利，持有T17、T18的每一天都是成本與壓力，將來若與北市府對簿公堂，有使用期限的地上權，勢必面臨「打輸了沒土地，打贏了沒時間」的窘境，無條件下車反而是最佳解方。
此外，徐佳馨也說，更重要的是輝達已啟動其他備案，全台各縣市政府、科技園區、乃至中央都摩拳擦掌、紛紛招手，市場更沒有「非誰不可」，這應是新壽決定合意解約的關鍵。（責任編輯：殷偵維）