大家問借名登記 律師親自回答

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Q：律師：您好，請問我我有一間房借名登記在兒媳名下，讓兒子和媳婦居住處理房子管理費，水電等開銷，有時出租，租金偶爾滙給我，但我想收回房子，兒媳卻拒不還，稱以後會留給孫子…，請問要怎麼辦呢？

A：契約不以書面為限。因此若能證明房屋確實是您所有，而只是借名登記在兒媳名下，在法律上面是可以訴請返還的；而證據資料上，例如：「頭款是您給付、分期款也是您繳納…等」，都是可以作為有利參考的依據，但分析上如何提出、如何取捨，建議還是要請律師分析判斷較為妥適。

Q：請問律師，借名登記官司是不是都會打很久？

A：若單純以一個審級的訴訟來講，平均約是8個月-1年6個月間；但也別覺得久，因為審核考慮內容多，自然就會較緩慢。影響因素大致如下：1.訴訟上舉證責任範圍、爭執點多寡。2.函調機關資料的複雜度及程序等候。3.雙方沉靜思考答辯的適當時間。4.與律師討論及準備資料的時間。5.法官辦案速度。

Q：律師：您好！我想請問當初我買房子是跟朋友合買的，名字也是登記我們兩個，有另外寫一份契約是如果一方不在了要如何處理過戶手續的契約書，這份契約書我們是打字後簽上我們的名字，請問這在法律上是有效用的嗎？

A：不動產經過登記後，原則上就是屬於登記人的「財產」，而登記所有權人往生後，形式上自然會推定這是份「遺產」。因此您們自行撰寫契約書，如果真正用意是要在往生後才對該不動產進行處理，因該「遺產」的處分勢必需「繼承人」辦理，所以您們的契約書，若不符合遺囑性質，也無法明確知悉借名關係，那日後在法律上是否站得住腳，將會有很大疑慮，建議還是找專業律師分析完狀況後，再決定處理方式較妥。

Q：借名給姐姐登記，但已經二三十年了，姐姐沒有想把房子過戶回去，導致長期下來，我的損失，例：首購⋯⋯該如何處理？

答：若證據資料能證明房屋確實是您所有，只是借名登記在姐姐名下，在法律上面是可以訴請返還的；損失部分則要細部探究當時內部的借名關係，是否有對價交換？或是單純借名？才能知悉是屬於民法中「不當得利、無因管理、有因管理、委任關係，或其他請求權」的何種關係；因此若金額涉及較大，建議還是找律師分析會較妥適。

Q：今天的節目提到借名登記訴訟結果必須過戶返還，會以怎樣的方式過戶，需要繳什麼相關的費用，例如：某某稅金？感謝。

A：原則上會以「判決移轉」的原因過戶。若自行去辦理，原則上是收取：土地按當期申報地價、建物按稅捐機關核定契稅之價值千分之一計收、權狀費每張 80 元、登記謄本每張20元。

Q：請問有借名登記的契約範本嗎？在Google上都查詢不到範本可供參考，訂立契約後一定要經由代書或律師事務所證明辦理嗎？

A：依據民法第153條規定，只要雙方對契約必要之點，意思一致，就算成立了；因此契約並不一定要地政士（即代書）、律師證明才有效。但專業人士所撰寫的契約，會對於未來衍生的狀況加以控管，降低不必要風險。契約書較不便網路提供，因個案狀況跟需求都不同，範本不一定均適用。

Q：就剛剛提的借名登記 ，我的問題不是借名而是在不知情的狀況下，房子莫名被前夫的姐姐過戶給其他人，而且是經過好幾年渾然不知，是最近想幫房子裝修請地政過來丈量才知道房子已經是他人（不認識的人）的了，這該如何才能要回

A：若房子是自己的，但卻無端被移轉給他人，可能會涉及民法上侵權行為、無權處分、第三人是否善意取得等；刑法上則有偽造文書、偽造印文、使公務員登載不實等。若確實屬實，建議提告。

Q：律師妳好：請問你借名登記直接和間接證據都有保留、加上每月的房貸都可證明、假設朋友在掛名的期間不幸往生、這樣是否有朋友兒女繼承的問題、如果有這一天、是否就是要跟朋友的兒女繼承人訴訟、這樣勝訴的機會有幾成、感謝林律師百忙之中回答問題、感恩

A：不動產經過登記後，原則上就是屬於登記人的「財產」，而登記所有權人往生後，形式上自然會推定這是份「遺產」。若直接跟間接證據都有保留完善，朋友不幸往生時，確實可持相關證據請求繼承人返還，但需額外注意繼承人是否有拋棄繼承的額外問題。

Q：我買一間房子,我本身有財務方面的官私,所以不可用自己的名子買房,用朋友的名子掛名。我要如何自保,請指教。謝謝

A：若以借名登記方式要自保，除了訂立合適的書面借名契約外，尚可考慮在不動產上為預告登記。預告登記的意義：預為保全對於他人土地權利之請求權，而由請求權人檢附登記名義人之同意書及印鑑證明，向該管登記機關所為之限制登記名義人處分其土地權利之登記。目的在阻止登記名義人對於該土地為有妨害其請求權之處分。

Q：請教律師 

1. 借名登記要求返還的民事訴訟費用，如何計算？

2. 勝訴的話，更名時還是需要繳交土地增值稅嗎？

1. 民事訴訟先徵收的裁判費(講白一點就是行政規費)，約是標的金額的1%；至於律師費用，除了北中南行情會有些許不同外，也要看律師委任範圍是一個審級全部、僅撰狀或僅諮詢，以及權衡律師手上的資源、預計投入時間、經驗等，而有不同。
2.「法院判決移轉」屬土地移轉的登記原因之一，因此仍應向稅務局申報土地移轉現值，是否要再另課稅要屆時才知。

以上資訊由恆勝國際法律事務所 / 何孟臨律師（風律）提供

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