專題／房貸轉貸要花多少錢？開辦費、設定費、違約金「隱藏成本」一次算給你看
好房網News記者嚴鈺雯／專題報導
房貸繳了幾年，若遇到其他銀行祭出較低利率，或房屋增值後有資金需求，不少人會考慮「轉貸」、「增貸」或「轉增貸」。
不過，房產達人賣厝阿明提醒，房貸是否值得轉，不能只看銀行開出的利率，還要把利息差、轉貸成本及回本時間一併算進去，才能判斷是否真的划算。
轉貸、增貸、轉增貸怎麼分？
「轉貸」是先清償原銀行房貸，再由新銀行承作貸款，並重新辦理抵押權設定；「增貸」則是向原房貸銀行增加額度，銀行會重新評估房屋價值、借款人的收入、負債與信用狀況；「轉增貸」則是轉到新銀行後，同時透過重新鑑價取得額外資金。
若原本抵押權設定額度足夠，向原銀行辦理增貸通常可直接進行；若增貸後超過原設定的權利價值，才需要辦理抵押權增額變更，登記費則按增加的權利價值千分之一計收。
第1筆帳：利率差到底能省多少？
轉貸前最容易注意到的就是利率，但賣厝阿明提醒，真正應該計算的是「總共可以省多少」。
以剩餘房貸800萬元、剩餘20年計算，若原本利率為2.8%，轉貸後降至2.5%，採本息平均攤還，原本每月約繳4萬3571元，轉貸後約為4萬2392元，每月可少繳約1179元，20年下來總利息差距約28.3萬元。
不過，這只是固定利率情境下的試算。實務上台灣房貸多採機動利率，因此比較不同銀行方案時，除了表面利率，也應留意指標利率、加碼幅度，以及「總費用年百分率」。
第2筆帳：轉貸還有多少隱藏成本？
賣厝阿明表示，轉貸時不能忽略一次性費用，其中包括提前清償違約金、新銀行開辦費、抵押權設定登記費及地政士代辦費等。
其中，金管會規範房貸應提供「無限制清償期間」與「限制清償期間」方案，限制清償期間最長3年，違約金則依契約約定，通常會隨清償時間及貸款餘額遞減。
此外，新銀行的開辦費並沒有統一標準，各家銀行依方案而異；抵押權設定登記費則按設定權利價值千分之一計收，另有他項權利證明書每張80元。假設貸款1000萬元，銀行設定最高限額抵押權1200萬元，設定費就是1萬2000元。
至於原銀行的抵押權塗銷登記本身免收地政登記費，但若委託地政士辦理，仍可能產生服務費。
第3筆帳：多久才能把成本賺回來？
假設轉貸後每月可以省下1179元，但所有轉貸成本合計6萬元，換算後約需51個月，也就是4年3個月才能打平。
賣厝阿明提醒，這也是評估轉貸時相當重要的一筆帳。若預計幾年內就要賣房、換屋，甚至再次轉貸，即使新銀行利率比較低，也可能還沒回本就提前結束貸款，反而不一定划算。
轉貸流程通常需數週至1、2個月
一般轉貸流程包括向新銀行提出申請、房屋重新鑑價及聯徵審核，核准後進行簽約對保，再由新銀行辦理抵押權設定及代償原房貸；原銀行取得清償款後，會出具相關文件，接著辦理原抵押權塗銷，最後依新貸款條件開始繳款。
以銀行公開資訊來看，房貸及轉貸從申請到撥款通常可能需要1至2個月，實際時間仍會受到鑑價、文件準備及案件狀況影響。
賣厝阿明最後提醒，評估房貸轉貸時，可以先抓住3個關鍵數字，包括「新舊利率差」、「全部轉貸成本」及「成本回收時間」。若原銀行願意降息或提供增貸，手續通常較為單純；若新銀行能提供更低利率、更長年限或更高額度，則應把違約金、開辦費、設定費及地政士費等全部納入計算。
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