頂樓住戶爭屋頂平台使用權！「默示同意」勝訴 專家揭關鍵
屋頂平台的使用權問題在台灣住宅社區中常引發爭議。台灣物業管理學會理事長郭紀子表示，屋頂平台通常屬於全體區分所有權人共有，但實務上卻存在灰色地帶。一則真實案例顯示，一棟5層樓房子的頂樓住戶獲得法院判決，可單獨使用屋頂平台，原因是雖無簽署分管契約，但透過多年默示同意而取得權利。專家指出，屋頂平台使用權涉及共有、約定專用等法律關係，而頂樓加蓋雖屬違建，卻在台灣房地產市場被視為常態，甚至成為買賣優勢。
在台灣的住宅大樓中，屋頂平台空間的所有權通常屬於全體區分所有權人共有。郭紀子解釋，像某棟有70戶的大樓，屋頂平台就是全體住戶所共有，不只是頂樓住戶專屬。雖然頂樓住戶因地理位置關係較常使用這些空間，其他樓層住戶若要使用如曬被子等，一般不會有太大問題，但一旦牽扯到利益或安全問題，就可能產生爭議。一個實際案例中，一棟5層樓的房子，屋主先後將3樓與1樓贈與2個兒子，後來又將5樓賣給楊姓夫妻。楊姓夫妻更換頂樓增建的門鎖，單獨使用屋頂平台，引發屋主兩名兒子及媳婦不滿而提告。然而法院最終判定楊姓夫婦擁有屋頂使用權，理由是雖然沒有簽署分管契約，但屋主賣房時有口頭協議，加上頂樓住戶多年使用未有人異議，視同默示同意。
郭紀子進一步解釋，若透過大家默示同意或書面契約約定分管，收益權已歸某一戶所有時，其他人可能就不能主張使用權，情況相當複雜。全居包租代管共同創辦人Shawn指出，實務上並非每個法官都會做出相同認定，有些法官會認為沒有簽分管協議，應該將空間還給所有住戶共用。他建議買方不要認為頂樓有繳房屋稅就一定是合法，畢竟頂樓加蓋本身就屬於違建，仍可能被檢舉甚至引發住戶間糾紛。房屋集團趨勢中心資深經理陳定中表示，一些較新的建物中，如果露台只能從特定住戶進出，通常會用約定專用的方式處理。但若是大家都可以使用的空間，就必須經過所有權人同意才能約定專用。郭紀子特別強調，屋頂之構造和屋頂平台是兩個不同概念，屋頂構造與梁柱等結構體一樣，不得約定專用，擅自破壞屋頂構造如加裝電梯等行為是法所不許的，會影響建築物安全。
專家們一致認為，在台灣，頂樓住戶被默許擁有屋頂平台使用權，甚至違法加蓋頂樓是常見現象，在房屋買賣時還可能成為優勢。陳定中建議，買家在購買頂樓時應查看不動產說明書，確認是否有約定專用的狀況。Shawn則提醒，這個灰色地帶並非永久不變，若政府政策改變，要求拆除所有頂加或取消專用權，這些頂加的價值可能就不復存在。