首爾房市驚見「天花板效應」！熱錢大舉南逃 釜山、蔚山指標建案單月狂噴 2 億韓元

商傳媒｜記者陳宜靖／綜合外電報導

南韓房市版圖正出現劇烈位移。在首爾房價高檔盤旋、政策管控持續加壓的雙重影響下，資金外溢效應明顯升溫，長期被視為「蛋白區」的南部核心城市——釜山與蔚山——迎來罕見的資金大遷徙。

根據韓國房地產院公布的 1 月首週數據，地方房價已連續 10 週走揚，其中釜山海雲台、水營區更出現單月暴漲 2 億韓元（約新台幣 480 萬元）的驚人紀錄，南部房市正式與首爾「脫鉤」，啟動暴力補漲行情。

資金避風港效應發酵

「蔚釜」雙城連漲 10 週，漲幅超車京畿道

全國公寓價格週報顯示，地方城市房價週增 0.02%，自去年 11 月初由平盤翻正後，已連續兩個半月收紅。其中，工業重鎮蔚山表現尤為亮眼，單週漲幅達 0.13%，僅次於首爾，位居全國第二，去年底更一度衝上 0.20%。

蔚山南區（0.22%）成為此波漲勢的火車頭，無去洞、新亭洞的大坪數指標建案補漲力道明顯。房市專家分析，首爾受限於「土地交易許可制」等法規，加上政府持續釋出供給擴大訊號，使短線資金與部分剛性需求轉向南部核心城市的大型社區與成熟生活圈。

釜山豪宅單月瘋漲 2 億

高端市場寫下房價新里程碑

相較首爾漲勢降溫，釜山房市火力全開。全市週漲幅由 0.03% 擴大至 0.05%，其中水營區（0.22%）、海雲台區（0.18%）成為領漲指標。

市場成交數據顯示，水營區「南川 Prestiges」92 平方米戶型，去年 12 月中以 14.5 億韓元成交，較前月的 12.75 億韓元大幅跳升近 2 億韓元，刷新區域新高；鄰近的「南川 Xi」亦以 14.9 億韓元改寫紀錄。海雲台左洞、右洞一帶因生活機能與海線景觀優勢，物件甫釋出即被秒殺，顯示南部海線已成高資產族群的新戰場。

首爾高檔震盪陷「中場休息」

漢江沿線撐盤，其餘區域動能轉弱

與地方城市熱度形成對比，**首爾**房市則出現明顯觀望氣氛。儘管公寓價格已連續 48 週上漲，但本週漲幅收斂至 0.18%，「江南四區」漲勢同步降溫：

江南區：0.20% → 0.14%

瑞草區：0.28% → 0.27%

松坡區：0.33% → 0.27%

房仲業者指出，「10·15 對策」持續壓抑交易動能，加上即將公布的大型住宅供給方案，使買方轉趨保守。目前僅剩漢江沿線的「動作區」（0.37%），受惠於重建與捷運利多，仍維持相對強勢。

南強北弱格局成形

專家提醒：補漲有空間，追高風險不容忽視

區域分歧仍是南韓房市的關鍵特徵。**大邱**雖已連跌 110 週，但跌幅明顯收斂，中區與壽城區近期出現微幅翻紅，1 月分銷展望指數亦大幅反彈 13.5 個百分點，市場開始浮現築底訊號。

房市觀察人士提醒，釜山與蔚山的急漲，主要來自「規避首爾法規限制」的資金外溢，短期仍有補漲動能，但若未來監管範圍擴大或全球利率出現變化，投資人須謹慎評估高檔進場風險。**南韓國土交通部**亦已澄清，暫無計畫將水原、安養等地納入新一輪規制區域，短線有助於市場情緒回穩。