【大遷徙時代】全台潛力開發區 總整理

文／朱福山、施絢傑、王奕淳　設計／鍾宜珊　攝影／羅劍明

近年受台商回流拉動，國內產業人力需求持續上升，不只讓台灣在2023年繳出失業率23年新低的成績單，大城市對周邊人口的磁吸效應也進一步擴大。《住展雜誌》盤點出七都共30個潛力開發案，在未來10年內都可望翻轉區域機能，對周邊房市帶來新一波支撐力道。

攤開內政部最新資料，2023年台北、新北、台中、台南、高雄等五都的淨遷入人口紛紛創下歷史新高，桃園僅次於2015年，為歷史次高，新竹也寫下近十年新高，顯示在人民逐就業機會而居的鐵則下，一個全台向七都移動的大遷徙時代正悄悄展開。

《住展雜誌》特別盤點七都目前興建中、規劃中，甚至是目前還在評估中的大片土地，以重大建設、產業園區、都市更新、資產活化四種角度，點出各城市未來5到10年足以改變當地，如帶動周邊未開發土地、活化區域資產、有助老舊街廓再造，以及創造全新就業機會的潛力開發案，作為購屋民眾判斷周邊區域未來發展空間的重要依據。

重大建設牽動區域潛力

在重大建設角度上，以開發時程較早、區域發展相對成熟的台北市為例，現有建設題材多半屬於「點狀」開發，即便如此，各點之間仍互有互相拉抬的效果，其中「西區門戶計畫」與「東區門戶計畫」就是一鮮明案例。

前者有『台北雙星』、『明日台北埕』、『北門郵局案』等開發案在進行中，後者『南港轉運站BOT案』、『南港商三公辦都更案（南港之星）』等案也正如火如荼展開，未來一旦建設到位，首都國門將給人耳目一新的新形象，一般民眾對於南港的「黑鄉」印象也可望翻轉，這兩大片區的開發，可說是未來台北市的新名片，有機會再造城市新樣貌。

新北、高雄及台南，則透過現有（規劃）軌道交通系統（高鐵、捷運）拉近城市之間的距離，進而帶動城市之間產業、人口的遷移，屬「片狀」開發，綜觀七都在土地活化方面的諸多重大建設，不難看出多與交通題材相關。

大台中不動產開發公會理事長王至亮以「城市之母」形容交通建設，認為一個城市的交通建設如果不到位，產業及人才勢必進不來；中部以下的台中、台南、高雄三大都市，也確實用當地「捷運帶動站區周邊發展」的現況為此說法佐證。

產業園區拉升人口移入

產業園區的開發也與區域發展息息相關，例如林口國際AI+智慧園區的發展，隨著艾司摩爾確定進駐，周邊房市便引來一波推案熱潮；台積電進駐科學園區對房市的影響已非新聞，未來隨著中科、南科擴廠計畫推進，也可望帶來新一批的人口移入。

至於被遺忘20年的桃園客運園區，隨著航空城計畫推進，也開始帶動周邊房市議題及相關需求；其他如新竹台知園區、竹科三期，以及高雄「亞灣2.0智慧科技創新園區計畫」等，都是未來城市轉型的重點發展區域。

北中南門戶大計畫

近期「大都更時代」一詞受到各界熱議，其中，由公部門主導，也就是所謂公辦案例所產生的效應（益），絕對不只樹立區段行情新高標一項，更多反應在老舊窳陋社區的重塑再生上，現階段主流做法是結合政府其他重大建設一起開發，如前述台北市的「西區門戶計畫」及「東區門戶計畫」、台中市的「台中大車站計畫」、高雄市的『左營高鐵科技之心案』等，都循此趨勢開發。

至於雙北老舊社區下一階段備受矚目的重生標的，則包括台北市中正、萬華區交界處，大名鼎鼎的『南機場案』，及新北市『永和大陳義胞案』，此兩案雖是公辦案，但土地其實都為私有。

『南』、『永』兩案雖非公地活化，但公部門主導下，還是規劃若干公益設施；更重要的是，這些老舊社區所在區位都是精華地帶，如順利更新重建，對當地質感提升絕對是大大加分。

對此，住商機構企研室總監兼發言人徐佳馨分析，從過去發展經驗案例來看，公辦更新對周邊房市會起一定的帶動作用，但換個角度，也容易招致炒地炒房的批評；即便如此，她仍持肯定態度，直言在高齡化加上高房價的社會現實下，公辦案釋出長照及社宅，對區域生活機能層面而言意義重大。

公辦都更貼近政策更新

值得一提的是，多數人對都更的直觀印象仍和拆（老）屋重建畫上某種等號，此想法卻與文資古蹟維護保存的現實常有所牴觸；實務上，都更也包含維護整建，如『北門郵局案』、『中山女中南側都更案』、『台酒建國啤酒廠都更案』、『新莊武德殿案』等案。

此外，公辦更新也不只是建物重建或公地再利用，財團法人都市更新研究發展基金會執行長麥怡安就點出，公辦更新具有高度的政策宣示意義及示範作用，與其說是公辦，不如說是政策更新更為貼切。

其建築規劃亦然，高力國際業主代表服務部董事黃舒衛表示，近年一定規模的量體，必須符合綠建築、低碳節能等訴求，把過去被認為的大型嫌惡設施（例如加工廠造成空污問題）進行翻轉，讓黑歷史翻篇。

其他如台灣即將迎來的「雙老」課題，隨著人口結構與都會住房的快速高齡化，老人住老屋將衍生居安等問題，政府推動都市更新無疑成為重要且具急迫性的政策方向；政策性公辦案除了示範意義外，為維持一定的社會公益性質，無論是釋出托幼、長照等機構、社宅或商業設施，對周邊機能也都有一定程度的提升。

傳產聚落資產活化

台灣各地隱性的潛力開發區，更多深藏民間，如紡織、家電、水泥業等傳統產業，過去經歷很長一段時間的產業轉型，不少老牌大廠選擇關廠，導致其散布全台的大片閒置土地擱置許久。

KPMG畢馬威不動產顧問公司副總經理林昇恒觀察到，過去資產活化議題通常是國營企業關注焦點，但近期已有越來越多的民營企業、家族客戶開始積極詢問，正評估不動產資產活化的可能性和機會。

進一步觀察這些老舊廠區，多位於偏郊區段的老舊社區，且附近多有小型加工廠聚集，台北市不動產估價師公會理事長鐘少佑認為，若單一廠區面積夠大，或有多廠群聚效益，一旦攜手合作共同開發，對於未來周遭公共建設、生活機能及居住品質等，都具有一定規模的影響潛力，開發價值越高，「如果幅員不大，或僅單一廠區，即便開發對該區房市發展影響也相當有限。」

北部開發優先於南部

實務上，若業者手上的閒置土地遍布全台，處分順序多以北部優先於南部，主要因為北部開發時，還可搭上其他「加分」題材，例如重大建設、公益設施、永續減碳等，再加上近年北部素地相對稀缺，過去這些完整、大片面積的閒置土地，一旦經過改裝，重新問世後往往受到建商追捧搶進，後續在區域創下房價新高的潛力往往受到市場看好。

尤其位於七都產業聚落的資產活化案，例如台北士林及信義區、新北新莊及新店區、新竹竹東及竹北、台南新市及後甲，還有高雄路竹、左營區等，一旦順利活化成功不僅為企業獲利，開發群聚效應也可望進一步擴大周邊區域發展，提供就業機會並推升房市動能。

世邦魏理仕不動產估價師聯合事務所所長施甫學以竹北的台元科技園區為例，台元紡織二十多年前便開始陸續將竹北舊廠區的土地進行活化，開發為科技園區，持續至今已開發至第八期，就業人口約2萬人，而第九、十期擴建工程持續進行中，未來還有望再添5千個就業機會，住房需求也持續攀升。

潛力股破局而生

一個城市的人口板塊位移和房市興衰呈現正相關，因此各地開發區在形成之初便會受到市場關注，尤其近來房市交易熱絡，加上業者推案訴求高單（價）低總（價），搭配如新青安、低首付、低自備等優付方案，讓不少民眾一邊抱怨買房壓力遽增，一邊又怕買不到房，如何從中提前找到「潛力股」自然成為重要課題。

然而，在市場充斥購買激情的當下，要對抗感性主導的多巴胺，最好方式就是一個理性客觀的決策建議，為此，《住展雜誌》接下來將針對七都各個潛力開發案當中的佼佼者，一一進行盤點分析，以饗讀者。

全台潛力開發區總整理：

【大遷徙時代】全台潛力開發區總整理
《住展雜誌》盤點出七都共30個潛力開發案，在未來10年內都可望翻轉區域機能，對周邊房市帶來新一波支撐力道。
《大遷徙時代 台北市》全台潛力開發區總整理
西區門戶計畫、台北大巨蛋延伸、東區門戶計畫、北投士林科技園區南機場案、台泥基隆路案、士紙及新紡開發案、正大尼龍北投舊廠案
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《大遷徙時代 高雄市》全台潛力開發區總整理
亞洲新灣區、高雄捷運黃線、左營高鐵科技之心案、左營站區西側

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