利率「連10凍」房市卻鬆綁！第2戶房貸升至7成　房仲估Q4溫和回溫

文／謝曉菁

央行昨（17日）召開第三季理監事會議，宣布政策利率維持不變，寫下「連10凍」，而房市信用管制則出現鬆綁，將自然人第2戶購屋貸款成數上限由6成調升至7成，並刪除購地貸款須切結於一定期間內動工興建的規定。對此，房仲業者分析，此次政策呈現「利率不動、信用管制微幅鬆綁」，有助減輕部分購屋族資金壓力，第四季房市交易動能可望較第三季回升。

針對央行政策，中信房屋研展室副理莊思敏表示，央行此次在利率政策上選擇按兵不動，同時適度調整房市信用管制，在兼顧經濟及金融穩定之餘，也向自住購屋需求釋出較為正面的訊號，對第四季房市信心可望形成一定支撐。

談及利率「連10凍」，莊思敏指出，近期全球原油價格走高，再度增加市場對通膨的擔憂，加上美國聯準會（Fed）宣布升息1碼，使全球利率及資金環境的不確定性升高。莊思敏分析，台灣央行此次並未跟進升息，主要原因在於國內通膨目前仍屬可控，加上今年經濟成長表現優於預期，若此時進一步收緊貨幣環境，企業融資成本勢必提高，部分傳統產業及內需市場也可能面臨額外壓力。

她也提醒，美國升息後，後續台美利差變化、新台幣匯率走勢，以及國內外通膨發展，仍將是觀察央行下一步貨幣政策的重要指標。

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相較於利率政策維持不變，此次房市信用管制的調整更受到市場關注。央行決議將自然人第2戶購屋貸款最高成數由6成提高至7成，意味符合條件的購屋人自備款壓力有望降低。

莊思敏指出，隨著不動產貸款集中度及不動產放款比率逐步下降，顯示先前選擇性信用管制已發揮一定降溫效果。在此背景下，央行將第2戶房貸成數上限提高1成，雖然調整幅度有限，但仍可視為政策態度出現微幅轉變。

尤其對於有換屋、自住需求，但先前受到自備款門檻影響而暫緩進場的購屋族而言，房貸條件放寬後，資金調度空間增加，部分民眾可能重新啟動購屋計畫，進而帶動原先觀望的潛在需求回流市場。

除了第2戶房貸鬆綁外，央行此次也刪除購地貸款「切結於一定期間內動工興建」的規定，未來將回歸銀行依授信實務及個案條件審慎辦理。莊思敏認為，此項調整可增加建商在土地開發時程、工程安排及資金調度上的彈性，對目前面臨高營造成本及資金壓力的業者而言，可望帶來一定程度的喘息空間。

展望第四季房市，莊思敏表示，第四季原本就是傳統房市交易旺季，在信用管制適度鬆綁之下，再加上通膨預期及股市熱絡所帶來的財富效應，預期市場交易量能有機會較第三季回升。

不過，歷經前一波房市盤整後，購屋人的態度已明顯轉趨審慎，市場也不易重現過去追價氣氛。現階段買方除了關注總價與單價，對地段、屋況、產品條件及未來轉手性等因素也更加重視。

莊思敏預期，第四季房市較可能呈現「溫和回溫」格局，首購及自住需求仍將扮演市場主力。至於價格能否同步走強，仍須視各區域供需、建商讓利幅度及買賣雙方價格認知差距而定。