嫺人專欄｜拿房子去借1千萬，買高股息ETF換一年40萬現金…50後房屋增貸投資，是個好主意嗎？
文／嫺人 攝影／日常散步・李盈靜
編按：拿房子增貸投資，是個好主意嗎？名下有房，但房子不能當飯吃，有些人有房租收入，但扣掉稅金其實收益不如預期。50歲左右房貸快繳完了，有些人會考慮增貸投資，將房產變現。要不要增貸來投資，或是將股票質押，來投資高股息ETF、債券ETF？理財作家嫺人提出幾點思考。
有朋友來訊說，有房子值大約2千萬，大概有40萬元的租金收入，租金收益率才2%，還要繳稅。身邊的朋友說，這樣太不划算了，既然房貸已經快還完了，應該很容易可以辦增貸，他的朋友建議：
・增貸1千萬元出來、現在房貸利率2%多一點，買配息6%～7%的高股息ETF，可以套利4%，一年就可以多40萬元現金流。
・這1千萬元的ETF還可以股票質押，以市值的60%質押借到600萬元，現在可以找到2.5%利率的券商，再買6%的高股息ETF，又可以再多出3.5%的配息，能增加21萬元的現金流。
在房屋增貸和股票質押之後，一年總共多出60萬元可以用，加上租金收入40萬元，那就一共產生100萬元的現金流，大大活化了效益不佳的房產。
來信的朋友想知道，他的朋友這樣的建議是正確的嗎？
最近這個想法應該很流行，因為稍早，我已經被問過類似的問題了。有朋友是中年失業，雖然有自住房，但沒法拿來當飯吃，也是有人建議他用去增貸來買高股息ETF。另外也有人問到借錢出來投資債券ETF。
若說我不建議借貸投資，可能會被酸是老一輩的觀念等等的，畢竟台灣長期處於低利率，借錢成本這麼低，不把卡在房子上的資金取出來投資對抗通膨，感覺像是坐在金山上不挖礦，沒在想辦法。而去網上搜尋一下，也有幾位形象不錯的理財專家現身說法很不錯的親身經驗。
所以我就不預設立場，用幾個可以思考的視角，列出正反的意見。
房屋增貸出來投資，和貸款沒還完時也同時投資，不是一樣嗎？
不要用傳統思考排斥借錢負債，的確是沒有兩樣。特別是貸款快還完了而增貸，這本來就是自己已經有的資產，並不真的是負債。
在比較傳統的世代，很常有錢就拿去還房貸，如果沒有這樣做，那些還款就可以進行投資，可以累積更多的退休金。在貸款還得差不多的現在增貸出來，可以看成是稍早沒有提前還貸款，把先前錯過的投資利潤補回來。
接下來要說「但是」，還是有不同。
年輕的時候一邊背房貸一邊投資，是胼手胝足朝向一個累積資產的方向去努力，但50歲之後借錢出來，是忽然釋放出一大筆錢，許多案例說明，不是每個人都能輕易通過操盤一大筆錢的考驗，有可能投資失利，也有可能「剛好」有需要用錢，而手邊「剛好」有了這筆錢，就這樣花出去了。
如果是自己的錢虧掉、花掉就算了，但現在這筆錢雖然本來也是自己已經繳完的房貸再活用，其實也是自己的資產，但現在多了一個名義，它變成了「要還本金和利息」的貸款。
存股、高股息ETF投資很安全？債券ETF現在投資風險不高？
去搜尋網路很容易就可以看到達人借錢投資成功、把資產累積出幾倍的案例，說達人們是倖存者偏差感覺像是我很酸，不過，如果因此覺得「挑好股票、風險應該不高」、「投資高股息ETF，配息很穩定，風險不高」、「債券再跌有限，風險不大」，卻也讓人捏一把冷汗。
的確，這幾年每次股災之後都快速回復，特別是高股息ETF在2023年還因為納入AI話題的股票，一年內上漲50%的都有，哪需要在意付出一點小利息？
當然是一定要往好的方面期待，不然就別投資了，可是，投資第一步就是控制風險，也要想到最差的情況下，自己是否能承受？
人都是健忘的，還是要不時複習過去真的發生過的事。
在高股息ETF當中，以成立時間最久、有最長的歷史資料可以看的元大台灣高股息ETF（0056）來說，雖然2023年大獲全勝，可也不能認為它是溫順的小綿羊，從下圖可以看到，在2010/12/31到2015/12/31的5年之間，它的股價震盪向下，從大約28元跌到最低不到20元，就算心理素質很強，熬過了5年間的高高低低，抱了5年還是跌了20%以上。借錢投資之前，先做心臟強度測試。
至於說到像是美國政府公債，如果在2022年底很多人看好的時候借貸投入，以元大美國20年以上公債ETF（00679B）為例，2023/12/5回測過去一年含配息是虧損 -4.61%。即便如同有些達人的看法長期來說是勝券在握，也要思考能不能熬過幾年不如預期的時間。（相關閱讀：嫺人專欄｜突然變熱門的債券是什麼？怎麼買？拿房貸買債券划算嗎？3大常見問題與4大風險）
也許有人會說，聽妳這樣說，那都不要投資了，不是增貸來投資，不也是會有風險？是也有風險沒錯，但畢竟借款是有成本、要付利息錢，就更不能把投資想得太簡單。況且，一般投資也就是因為有風險，所以建議做風險控管，做好資金分配、資產配置。（相關閱讀：嫺人專欄｜手上有100萬該怎麼投資、如何理財？找出適合你的資產配置）
決定房屋增貸來投資前的4個考量點
台灣低利率環境下可以借到便宜的資金，成就了不少的富人這是事實，並且雖然我不建議貸款投資，但是增貸出來投資卻的確可能有分散風險、資產配置的好處。
以前面的例子來說，價值2千萬元的房子，扣掉貸款負債1千萬元，在房屋上真正屬於自己的淨值就只剩1千萬元，而取出的1千萬元用來投資，雖然要想到最壞的情況下，有可能出現前面回顧的5年跌20%的歷史狀況，卻也有可能萬一房屋果然因為少子化跌價，而股市長期上漲，解決了過於集中於房子的風險問題。
不過借貸畢竟有成本和風險，決定之前，可以考量下面4點：
1. 對投資標的的正確認識
的確過去10幾年來股市多頭向上，借錢出來投資的成功機率會是高的，但是過去不代表未來，避免因為近期高股息的熱潮就誤以為會穩賺不賠。
另也有看過有人是增貸出來想投資高配息的基金，以老牌的聯博非投資等級債基金來說，不少人以為訴求的高配息10%繳完貸款還剩很多錢，但其實是配息之後本金下跌的狀態，2023/12/5回測過去10年含息報酬率只是年化2.4%，貸款2%去投資當然沒意義。別被高配息迷惑，別輕易以為自己真的懂了。
2. 個性和財力
我的確是比較保守，寧可節省些，或是在退休後用創造副業的機會來增加收入（相關閱讀：嫺人專欄｜退休後可做什麼工作，有錢賺又讓日子不無聊？7種工作真的有退休族在做），也不要在50歲過後在理財上有閃失。
不諱言這也和我的財力有關吧，曾被一位自稱億元級的朋友留言說過「有錢人和妳想的不一樣」，的確許多有錢人是因為懂得借貸才致富、有錢就可以錢滾錢承擔更大的風險，我的朋友中也不乏這樣的案例，但是我覺得我已經過了那個可以冒險犯難的年紀。
3. 年齡和對還款現金流的耐受力
接近50歲的人生開始一大半是看老天爺高興，失業、身體出狀況的機率遠高於年輕人，「萬一」配息不如預期，「萬一」貸款逐漸升息，壓力就來了。
就有網友和我分享，他雖然擁有好幾間房，也有一筆退休金，以前也是房滾房累積出好幾間房產，但是在退休後他做的是陸續處理掉還有貸款的房子來減輕退休後還要付貸款的心理壓力。即便另有資產，有沒有工作的現金流，不論實質面或是心裡面都會有影響。
4. 借款額度的控制
如果經過以上種種考量，認為自己是適合增貸出來投資的，那最後一道關卡，就是評估適合借出來的額度，雖然過去股市多頭之下一定有借貸投資成功的案例，但也別忘了2011年到2015年之間股價跌了20%的0056。有上班族的朋友會用1、2年的年薪做額度，萬一有狀況還可以短期有能力還出，或是控制只借出相當於資產10%的額度。
至於股票質押，一定也有人會說他們這樣賺了很多，不過要注意利率比房貸高，而貸款期間通常只有半年，不像房貸是長期的資金，還要額外更特別注意現金流，當市場波動時必須有現金可以注入來保持「維持率」，不然會有被斷頭的風險。
除了增貸，還有什麼選項？
身為房東如果覺得房租收益率不高，那何不減少在房子上押的寶？以文章開頭的例子來說，既然已有相當資金押在自住房，那也可以考慮賣掉出租房釋出資金做股債資產配置，長期來說5%的年化報酬率、一年有100萬元的投資收益（含本金增值及配息）應該可行。
又或是有自住房沒退休金，是不是評估以大換小、或是換屋到更蛋白區，用釋出的資金去進行投資理財；另外，也嘗試探索透過副業產生收入的可能性，這也是豐富第三人生。
不過，以上的替代方案，也和房屋增貸投資一樣，必須要對於資產配置的理財方式有一定的掌握度才進行。
雖然不管是不是借貸投資都有風險，但是熟齡之後沒有借貸成本的投資，還是比較適合大多數人的方式。
＊提醒！本文僅為個人投資見解與心得，不得作爲任何交易之依據及獲利之保證，是否合用請自行評估。
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