摩根大通重返房地產市場 看好歐美資產卻對資料中心保持謹慎

商傳媒｜簡明心／綜合外電報導

在全球房地產市場歷經近四年的低迷期後，資金正逐步回流。摩根大通私人銀行（JPMorgan Private Bank）近日表示，已重新提高對房地產資產的關注度，並積極評估多家房地產管理公司，尋找下一波投資機會。

根據專業不動產投資媒體《PERE》報導，摩根大通私人銀行認為，全球房地產市場已逐漸走出高利率與疫情衝擊造成的低潮，市場交易活動與資產價格正出現回溫跡象。

摩根大通亞洲區另類投資主管Albert Yang表示，房地產市場正進入復甦階段，銀行目前正針對不同管理團隊、投資策略與區域市場進行篩選，希望在新一輪景氣循環中掌握優質投資標的。

從區域布局來看，摩根大通目前最看好的仍是北美與歐洲成熟市場。主要原因在於這些地區擁有較透明的法規環境、成熟的資本市場，以及相對穩定的租賃需求。尤其在美國與西歐部分城市，辦公室、物流中心、住宅出租市場與特定商業不動產已開始出現價格修正後的投資機會。

全球房地產市場自2022年開始受到快速升息影響。美國聯準會與歐洲主要央行為對抗通膨大幅提高利率，使不動產融資成本攀升，交易量明顯下滑。加上疫情期間遠距辦公興起，部分辦公室需求減弱，導致商用不動產價格承受壓力。

然而，隨著市場逐漸消化高利率環境，加上部分國家進入降息循環，資金開始重新評估不動產資產的配置價值。

值得注意的是，儘管市場近年最熱門的投資題材之一是資料中心，摩根大通卻對此保持相對保守態度。

資料中心被視為AI浪潮下最大的受惠產業之一。隨著生成式AI、雲端運算及大型語言模型快速發展，全球科技巨頭正持續投入數千億美元建設AI基礎設施，帶動資料中心需求大幅增加。

市場研究機構估計，未來數年全球資料中心容量仍將快速成長，美國、歐洲、日本、新加坡及台灣等地都已出現大型資料中心開發熱潮。

不過，Albert Yang認為，市場資金過度集中於資料中心領域，投資人仍須留意估值過高的風險。

分析人士指出，目前全球資料中心資產價格已被推升至歷史高檔，部分熱門市場的資本化率（Cap Rate）甚至低於住宅與物流不動產。若未來AI投資增速放緩、電力供應不足或興建成本持續攀升，都可能影響投資報酬率。

此外，資料中心的競爭已不只是土地與建築本身，而是延伸至電力、散熱系統、光纖網路以及區域能源政策。未來誰能取得穩定且低成本的電力資源，將成為資料中心營運的關鍵競爭力。

從全球資產配置角度觀察，摩根大通此時重新提高房地產配置權重，也反映大型機構投資人對市場週期的判斷正在改變。當利率高峰逐漸過去，不動產資產的收益率與現金流價值再度受到重視。

不過，市場復甦並不代表所有不動產類型都將同步受惠。辦公室、零售商場、物流倉儲、住宅出租及資料中心等不同領域的表現仍可能出現明顯差異。

未來兩至三年，全球房地產市場的焦點恐不再只是資產價格上漲，而是資金如何在不同類型不動產之間重新配置。對大型機構而言，能否在AI熱潮、降息循環與經濟成長之間找到平衡點，將成為決定投資績效的重要關鍵。