不想再做都更案　建商吐20年辛酸：正義大樓全世界最難搞！

歷經20個年頭的北市正義大樓都更案，預計5月動工，3年後將拔地而起，從5層樓高的危樓，變身31層的豪宅。

回顧正義大樓的都更史，風波不斷，既曲折又滄桑。動工前夕，本報專訪該社區的都更建商──龍麟建設董事長葉松年，他述說一路以來，各方勢力角逐、揹上槍殺罪名、投資幾度易主等心路歷程，「根本就是全世界最難搞！」如今雖撥雲見日，他也語重心長地點出，「都更法規多如牛毛，繁複的程序要更簡化、更有效率一點。」

冬雨連綿，氣溫驟降，北市忠孝東路SOGO百貨復興館旁的精華地段，正如火如荼地進行一整排老舊建物的拆除工程。歷經20載，號稱史上規模最大（推案規模400億元以上）、整合時間最久、都更過程爭議最多的「正義大樓都更案」，終於在日前舉行聯貸金額高達120億元的簽約典禮，宣示該案正式啟動，在國內都更市場，具有指標意義。

拖了20年，正義大樓都更案高達120億元的聯貸簽約典禮在22日正式啟動，預計興建地下7層、地上31層的住商混合大樓。（攝影：蘇郁晴）

出席典禮的內政部次長花敬群也不忘打氣：「正義大樓打響今年都更第一炮，終於看到隧道盡頭的那道光！」

「這都更案是全世界最難搞！只能說既曲折又滄桑。」回顧這段如「黑暗隧道」的都更過往，當初最早進入該社區的實施者龍麟建設董事長葉松年，現年已75歲，他感慨萬千，但也如釋重負：「這些年，前前後後，各股東投入的資金約130億元，像是個錢坑一樣，最近120億元的銀行聯貸下來了，至少在蓋房子的期間，不用愁了。」

早在1995年，正義大樓就被質疑是海砂屋，1999年發生921大地震後，正義大樓被判定為危樓，並規劃重建，初期由龍麟建設擔任實施者。「我1995年就進去（整合）了，當年我才50歲初頭，年輕又倔強，就這樣一頭栽進去，沒想到不是這麼容易。」葉松年說。

一戶一戶慢慢談　沒幾年就燒了數十億資金

因為正義大樓雖位於黃金地塊，但全區多達175戶，不僅住戶產權複雜，各方勢力私下角力不斷，趁勢插旗抬價、待價而沽者也不在少數，整合難度遠超乎想像。

如同愚公移山、一戶一戶慢慢談、慢慢收購的葉松年，沒幾年光景，就已耗盡數十億元資金，就在他萌生放棄念頭之際，經由親戚引薦，葉松年找上富邦蔡家，並出售公司逾半股權給富邦，而後，蔡家在該案也陸續投入近10億元。

好不容易找到大金主　一陣槍響又嚇退富邦

原以為找到大金主相挺，都更案應可順利走下去，但沒想到，2009年在該社區擁有多筆店面、住宅的住戶代表王克強，因在街頭被槍殺，檢方指控葉松年教唆外甥沈宗基行凶，並依殺人罪嫌起訴兩人。

雖在多年後，因證據不足，兩人獲判無罪定讞，但在當時，此案鬧得滿城風雨，富邦蔡家有如驚弓之鳥，選擇退出。

「不是我們幹的！絕對經得起考驗！」葉松年憶起此案，仍忍不住喊冤，「發生槍擊案後，我曾跟地主講，過馬路也要小心，不要摔跤，不然有些風吹草動，又以為是我幹的，背上這莫須有的罪名，實在很冤枉。」

葉松年也不斷重申，「王克強不是釘子戶，收購的2億多元都已經給他了，契約都談好了，錢也收不回來了，我怎麼可能還多生事端、拿石頭砸自己的腳，讓建案再受延宕，太不聰明了。」

「這不是我們幹的！」葉松年回想起讓金主富邦卻步的王克強槍擊命案，不斷喊冤。（攝影：葉信菉）

「發生槍擊案當時，想到有可能被關，這案子就垮了；加上富邦又打退堂鼓，我有案在身，找誰接手也都會碰壁。」官司、財務兩頭燒，讓葉松年每天心驚膽跳。

幸運的是，富邦後來自己找到了接手者──三圓建設董事長王光祥，恰巧王光祥也是葉松年的老朋友，雙方一拍即合，迅速談妥入股龍麟、責任分工、利潤分配等合作事宜，才使都更案繼續向前。

王光祥雖大膽承接燙手山芋，但由於正義大樓是「公有土地、私有建物」，屋主必須先以市價向國有財產署申購土地，才能擁有完整產權來進行都更，官方與屋主之間的所有權協商與認購程序，又讓此案拖上了好幾年。終於才在去年底通過相關審查，目前現址已進行拆除作業，預計5月可動工興建。

正義大樓現址已進行拆除作業，預計5月動工，3年後將拔地而起，從5層樓高的危樓，變身31層的豪宅。（攝影：葉信菉）

「王光祥接手後這幾年來，再投入約數十億元買地、買店面、支付搬遷戶租金，有些住戶的土地單價，每坪竟還超過千萬元，但我們也認了。」葉松年說，他們總共收了60幾戶，變成三分之一的大地主，並取得其他地主百分之百同意的方式進行都更，「其實並沒有釘子戶」。

「能走到今天，實在很慶幸。」儘管過程曲折，如今，正義大樓終於峰迴路轉、重現契機，為此耗掉不少歲月的葉松年感嘆，「我年紀大了，不想也無法再做都更案了，做完這件已功德圓滿，可以退休了。」

指著正義大樓的完工示意圖，葉松年直嘆：「能走到今天，實在很慶幸。」（攝影：葉信菉）

不過，葉松年這都更老將，也提出些許建言。他指出，現在都更有個大問題，就是政府的政策不穩定，讓業者、甚至基層的公務員也無所適從，例如，正義大樓原本有3000坪的停車獎勵容積，後來因設計變更，就全都沒了，他還額外花了2、30億元買容積移轉補上。

其次，還有各式各樣、大大小小審議會。他認為，只能說官員與學者「太盡職了」，小問題變成大問題，討論就好幾個月，若牽涉變更設計，又沒完沒了，「我們是百分百同意的都更案耶，還會卡關」，他雖很感謝官員，但也建議程序要更簡化、更有效率，主政者也要「果斷一點」。

至於建商最關切的「釘子戶」問題，他則認為，「你不解決也不能送件啊」，實施者（建商）要放下身段，用誠意多跟地主溝通，不然，等政府介入時，小事就會變成大事，他奉勸實施者，「多給人家（地主）一點、自己少賺一點」。