房子不能隨便改！增設廁所、打通店面恐踩紅線　工務局揭裝修規定

文／謝曉菁

房子買了就是自己的，但並不是想怎麼裝潢、改格局都可以。新北市政府工務局建造科股長黃信銘於Podcast節目《工程圖輯隊》指出，無論是將辦公室改成住宅、打通相鄰店面，甚至在家中增設一間廁所，都可能涉及建築物變更使用或室內裝修相關規定，並非單純裝潢就能自行施工。尤其部分民眾為了節省購屋成本，選擇價格相對便宜的商辦空間，打算日後改裝成住宅，卻可能因土地使用管制或建築容積限制，無法合法作為住家使用。

談及甚麼樣的情況，會需要「建築物變更使用」，黃信銘說明，主要可分為「用途變更」與「構造變更」兩大類。前者是指原本作為住宅的空間，改為診所、補習班或辦公室等不同用途；後者則包括拆除承重牆、調整室內樓梯位置，以及涉及防火區劃、消防設備或停車空間的變動，都可能需要辦理變更使用相關程序。

其中，最容易讓購屋族產生誤解的情況，就是購買辦公室後，改作住宅使用。黃信銘指出，部分民眾認為辦公室產品價格相對便宜，便打算購入後透過裝潢改成住家，但建築物能否作為住宅使用，仍須依使用執照及都市計畫相關規定判斷，並非只要室內設置床鋪、客廳或廚房，就能合法居住。

黃信銘舉例，新北市土城區過去曾有建案以辦公室空間作為銷售產品，並透過網紅展示裝修後，適合居住的室內環境，但是建案原核准用途為辦公室，是不能直接作為住宅使用的。

他說明，部分建案在原始規劃階段，可能已用完可供住宅使用的容積，因此即使購入辦公室空間，也未必能夠申請變更為住宅。在購買或承租前，應先確認使用執照所登載的合法用途，避免因價格較低而忽略後續使用限制。

不過，商辦並非完全沒有變更為住宅的可能。黃信銘表示，若個案符合都市計畫土地使用管制規定，且仍有可供住宅使用的樓地板面積，經建築師評估通風、採光及其他相關條件符合要求後，仍有機會依法申請變更使用執照。因此，能否改作住宅，必須依個別建築物的條件判斷，不能一概而論。

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除了商辦改住宅，將數間店面打通也可能涉及法規限制。黃信銘指出，便利商店等業者有時會承租相鄰的兩、三間店面，再拆除分戶牆整合空間，但即使分戶牆不一定具有承重功能，仍可能涉及原有建築區劃及結構安全問題，應先委託建築師或專業技師評估，確認符合相關規定後，再依程序申請。

至於是否每次變更都要重新申請使用執照？黃信銘說明，部分符合一定規模及條件的案件，可適用俗稱「免變」的簡化程序，也就是一定規模以下建築物免辦理變更使用執照。不過，「免變」不代表完全不必申請，仍須符合土地使用分區、樓層、面積等相關規定，並完成必要的備查程序。

他舉例，住宅區一樓若想改作店鋪，在符合相關面積及使用條件的情況下，可能適用免辦理變更使用執照的規定；但如果超過規模限制，仍須正式申請變更使用執照，不能自行改裝後就直接營業。

而一般住宅內部重新規劃格局，也並非完全不受限制。黃信銘指出，若住宅用途沒有改變，原則上不必因單純維持住宅使用而申請用途變更，但若想增設廁所，可能涉及樓地板墊高、污水管線配置調整等工程，須視實際情況辦理相關備查程序。

此外，若住宅新增浴室、廁所，或因增加兩間以上居室而調整分間牆，也可能涉及室內裝修許可。黃信銘提醒，這些工程不僅關係到室內格局，也可能影響建築物的載重及結構安全，不能認為只是在自己家中施工，就可以不經申請自行施作。

黃信銘強調，建築物用途及構造管理的目的，是維護公共安全，而非刻意增加民眾裝修或營業的困難。實務上，部分案件在施工期間就因敲打牆面、打通店面等行為，引起樓上住戶對結構安全的疑慮，進而向主管機關陳情或檢舉。

因此，無論是購買商辦準備改作住宅，或是住家裝修涉及格局、廁所及管線調整，民眾都應在購屋或施工前確認使用執照用途，必要時委託建築師評估，並依規定完成申請程序，以免裝修完成後才發現違規，甚至面臨後續裁罰及改善問題。