專題／豪宅管制14年 蝸居飆天價 估價師：央行該限制「單價天花板」了
好房網News記者蔡佩蓉／台北報導
為抑制豪宅墊高房價，2012年6月央行針對豪宅貸款祭出管制措施，2014年6月再將豪宅認定門檻降至台北市7000萬元以上、新北市6000萬元以上、其他地區4000萬元以上；豪宅貸款更在2024年9月央行祭出第七波打炒房時，降至3成，堪稱史上最嚴厲。然而，不動產估價師卻觀察到，政策美意如今卻被扭曲成「限總價、撐單價」的畸形市場。
高源不動產估價師聯合事務所彙整2026年上半年的全台住宅成交單價前十名，當中出現三個成交總價落在7000萬元門檻以下的高價住宅，包括中正區「信義VISTA」總價1790萬元、大安區「志榮BR4」總價4896萬元，以及大安區「冠德安沐居」總價5368萬元。
高源不動產估價師聯合事務所所長陳碧源指出，這些房屋雖然不屬於傳統認知中的豪宅，但每坪單價卻高達182.9萬至近200萬元，甚至超過不少總價破億的大坪數建案。在「總價上限」這種一刀切的規範下，市場早已出現結構性的轉變，或是將它們稱作「小豪宅」。
陳碧源提到，央行長期對高價住宅實施選擇性信用管制，這項政策原本是為了抑制投機、壓抑房價，但實務上，「只看總價、不看單價」的管制方式，產生了反效果，「高房價不只外溢到小坪數，進一步推升建坪單價，也讓居住空間明顯縮水。」
古德哈特法則發酵 7000萬元門檻反成市場「定價天花板」
他解釋，這正是經濟學上「古德哈特法則（Goodhart’s Law）」的典型實踐，當一個指標被當作政策控制的目標時，它便容易失去原本作為衡量指標的功能了。因此，央行定義高價住宅的工具，結果便是引導全市場的資源與行為，集體朝向這個標準進行「上有政策、下有對策」的畸形調適。
對換屋族或中產階級首購族而言，一旦跨過這條線，原本7至8成的貸款成數，將大幅下降至3成，自備款往往暴增數千萬元，資金壓力顯著提高，買方自然不會選擇總價7000萬元的房子。
「建商為了讓建案順利銷售，策略也變得很直接—把總價壓在門檻之下，既然單價難以下修，那能調整的，就只剩坪數。」
陳碧源指出，銷售坪數愈做愈小，小坪數住宅也成為市場主流，這種市場趨勢，並非單純用台灣平均家戶人口減少就能合理解釋的。「信義VISTA」與「志榮BR4」的純住宅面積，室內面積（主建物+附屬建物）分別僅有6.52坪與15.70坪，就是這種趨勢的具體結果。
坪數愈切愈小，看似降低了購屋門檻，實際上卻壓縮了居住品質，讓家庭生活空間變得更加侷促。更值得注意的是，這種政策並沒有壓低精華區的單價，從而也間接支撐了地價。
房價撐住地價 土地剩餘理論揭示高地價成因
陳碧源解釋，從不動產估價的「土地剩餘理論」與「土地貢獻學說」來看，土地價值本來就取決於未來可實現的房價。當市場資金集中在7000萬元以下的房屋時，需求並沒有消失，只是轉向小坪數、高單價的建案，建商在這樣的環境下，仍然可以不斷測試單價上限。
當房屋單價持續墊高，在扣除營建成本與合理利潤後，剩餘價值自然完全回流並貢獻到土地。結果就是，建商在購地時更敢出價，無論是土地標售或都更、危老整合，土地單價都被一路推高、螺旋向上。（延伸閱讀：打炒房再追擊／央行15年來最嚴！彭淮南花6年讓房市降溫…這次「金龍風暴」市場將出現這些轉折）
換句話說，房屋銷售單價沒有被壓下來，土地成本就不可能下降。反之，唯有當房價單價實質下降時，剩餘歸屬於土地的價值才會減少，土地單價也才可能開始回檔，從而讓購地成本降低，並且逐漸合理反映在房價上。
然而，中央銀行現行的管制方向，反而讓房價與地價結構更加僵固，也是造成明明有選擇性信用管制措施，但是房價、地價始終盤整，而非明顯下降的主因。
央行應改管「單價」而非「總價」
結果變成「限總價、撐單價」，因此房價並沒有真正鬆動，坪數卻愈來愈小。甚至長期下來，精華區房市很可能走向「高單價、極小坪」的結構，與原本希望改善居住品質、促進居住正義的政策目標，反而愈走愈遠。
至於業界不少人呼籲央行應該調高價住宅的上限，鬆綁總價天花板。陳碧源認為，央行應進一步訂定「單價天花板」，給予正確的指導方針，否則住宅面積越來越扭曲，也漸漸逼近或小於台北市主建物最小居室46平方公尺或13.915坪的合理居住面積，恐非民眾之福。
與其限制高價住宅 不如瞄準投資炒作行為
清華大學計量財務金融學系助理教授鄧筱蓉認為，與其界定「高價」或再訂定「單價天花板」，倒不如要釐清何謂「投資型產品」，這才能符合央行所謂健全房市、抑制投機炒房的目標。
例如商業區違規蓋住宅近年已經從大直大灣段、內湖五期，蔓延至新竹、中南部地區，這類產品往往是投資客鎖定的物件，成為可不斷轉手炒作、收租的「灰色違規產品」，可惜目前中央、地方政府都未採取管控措施。
此外，鄧筱蓉提到，政府在大數據勾稽之下，能清楚知道多屋族、囤房族的輪廓，是否針對這些族群進一步限制貸款成數、利率等，或是也許可思考之處。
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