契約公證也難防？房子恐遭擅自抵押、出售　律師揭「借名登記」風險

文／謝曉菁

借名登記契約寫得很詳細、經過公證，連權狀也握在自己手裡，房子仍可能被拿去抵押或出售嗎？律師張倍齊於Podcast節目《法律護身符》指出，借名登記契約主要約束借名人與出名人之間的權利義務，若登記名義人擅自將房屋抵押或出售，原則上不能僅憑借名登記契約，就主張對外交易無效，實際出資者可能只能向對方追究違約及損害賠償責任。

張倍齊表示，不動產價值動輒數千萬元，部分民眾基於稅務或其他規劃考量，選擇將房屋登記在親友等他人名下，也就是俗稱的「借名登記」。然而，房屋一旦登記在他人名下，即使實際購屋款項、房貸及相關費用都是由借名人負擔，仍可能衍生產權爭議。

他舉例，有些民眾為了保障自身權益，會與登記名義人簽訂詳細的借名登記契約，明定房屋頭期款、貸款、水電瓦斯費及過戶費用均由實質所有權人負擔，並約定登記名義人不得擅自出售、出租或設定抵押，甚至進一步辦理契約公證，將房屋權狀保管在自己手中，以為如此便能避免房產遭到處分。

不過，張倍齊提醒，即使權狀由實質所有權人保管，也不代表房屋就無法拿去抵押或出售。部分登記名義人可能為了取得資金，明知權狀並未遺失，仍向地政事務所謊報遺失並申請補發，再利用補發的權狀辦理抵押貸款，甚至將房屋轉賣他人。

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張倍齊指出，若明知權狀沒有遺失，卻故意申報不實，可能涉及偉造文書、使公務員登載不實等刑事責任。然而，即使登記名義人因此涉及刑事問題，也不代表已完成的房屋抵押或買賣交易，就會自動失去效力。

針對房屋遭擅自抵押或出售，實質所有權人能否主張交易無效？張倍齊說明，依其所引述的最高法院實務見解，借名登記契約屬於借名人與出名人之間的內部債權關係，雖然雙方約定有效，但不能因此直接否定登記名義人與第三人所進行的交易。

張倍齊進一步解釋，銀行辦理抵押貸款，或一般買方購買房屋時，都是依土地登記資料及權狀確認所有權人。由於借名登記的內部約定並不會直接呈現在不動產登記資料上，第三人不會知道房屋背後另有實際出資者。

換言之，即使借名登記契約已經公證，且明確禁止登記名義人擅自處分房屋，若對方仍違反約定將房屋抵押或出售，實際出資者原則上仍須向登記名義人追究違約責任，不能單憑內部契約要求銀行撤銷抵押，或要求買方返還房屋。至於個別交易是否存在其他無效或撤銷事由，仍須依具體情況判斷。

此外，即使實質所有權人最後透過訴訟勝訴，也未必能順利拿回損失。張倍齊指出，部分登記名義人正是因為急需資金，才擅自將房屋抵押或出售，一旦對方已無財產可供執行，即使取得勝訴判決，也可能面臨求償困難。

張倍齊提醒，借名登記最大的風險，在於實質所有權人雖然負擔購屋成本，卻未登記為所有權人。即使事先簽訂契約、辦理公證，甚至自行保管權狀，也無法完全排除登記名義人擅自處分房產的可能性。民眾若考慮採取借名登記方式持有不動產，應審慎評估可能面臨的產權與求償風險，避免投入大筆資金後，才發現房屋已遭抵押或出售。