專題／退休族不動產生錢術 以房養老、留房養老、包租代管一次看
好房網News記者王惠琳／綜合報導
台灣進入超高齡社會，老一輩堅信有土斯有財，熱衷於投資房地產，然而等到退休年齡將至，固定收入減少，大部分資產卻都投入難以迅速轉換為現金流的不動產，該如何妥善利用房產安排現金流？專家從「以房養老」、「留房養老」、「包租代管」三種方式說明。
臉書粉專「賣厝阿明 知識＋」表示以房養老屬於銀行逆向抵押貸款；留房養老是保留房屋、利用出租及信託等工具安排退休現金流的資產運用模式；包租代管則是把出租與租務管理交給專業業者處理。三種方式可以個別使用，也可能互相搭配，退休族可以從居住需求、現金流、管理能力及房產傳承四個方向評估。
一、以房養老：房子繼續住 現金來自銀行貸款
「以房養老」一般指銀行辦理的商業型不動產逆向抵押貸款。屋主將房屋設定抵押給銀行，銀行依房屋鑑價、申請人年齡、貸款期間及個別授信條件核定貸款額度，再依契約約定方式分期撥款。
這種方式最大的特色，是屋主仍然持有房屋，也能繼續居住，透過房屋價值取得退休期間所需資金。銀行撥付的資金屬於貸款，不是政府補助，也不是租金收入。貸款本金及利息會依契約逐步累積。未來發生繼承時，繼承人除了取得遺產，也需要依實際繼承及貸款關係處理尚未清償的債務。因此，希望繼續住原本住宅、名下有房，但每月退休收入較不足的族群，可以把以房養老列入評估。
二、留房養老：保留房產 利用租金安排退休生活
「留房養老」比較接近退休資產運用模式，不是單一法定金融商品，也沒有全市場統一的契約內容。基本概念是保留房屋所有權，把原本住宅出租，以租金增加退休現金流；依個人需求，也可以再搭配租務管理、信託等工具。例如退休族搬到子女家、較小住宅、銀髮住宅或安養機構後，原本空出的住宅就可以轉為出租資產。部分規劃還會把租金收入與安養信託結合，由信託機制依契約管理資金，運用於生活、醫療、照護等支出。
這種模式的收入主要來自租金，實際金額會受到房屋所在地、租金行情、空置期間、修繕、稅負及管理成本影響。房屋市價高，也要另外計算租金投報。退休生活需要的是每個月可以實際使用的現金，因此租金收入扣除各項成本後的淨現金流更具參考價值。
三、包租代管：房子拿來出租 管理工作交給業者
退休族願意把房屋出租，又不希望自己處理找房客、簽約、收租、修繕及退租點交，可以使用包租代管服務。包租代管本身主要解決的是出租管理問題，不是銀行貸款。一般市場上的包租代管與政府推動的社會住宅包租代管也要分開。
一般市場型包租代管，由屋主與租賃住宅服務業者依契約約定服務內容、租金、管理費用及雙方責任。社會住宅包租代管則依政府計畫辦理，符合資格及相關規定的房東，可以適用租稅優惠及修繕等相關措施。
社宅包租、代管不同 房東租稅優惠也有條件
社會住宅包租代管主要有「包租」及「代租代管」兩種模式。包租是由業者向房東承租房屋，再轉租給符合資格的房客；代租代管則由業者協助媒合房東與房客，並提供後續租務管理服務。
依現行社會住宅相關租稅規定，符合規定的房東，每屋每月租金收入最高1.5萬元部分可免納綜合所得稅。超過免稅額度的應課稅租金收入，房東如果無法提出確實的必要損耗及費用證據，可依規定以該租金收入的60%計算必要損耗及費用。房屋稅、地價稅另有相關優惠規定，實際稅率及適用方式仍須依所在地地方政府規定辦理。
社宅包租代管也有相關修繕獎勵措施，實際補助項目、金額及資格依當期計畫與地方執行規定認定。一般市場上的包租代管契約，則不會因為委託業者管理，就自動取得社宅包租代管的租稅優惠與政府補助。
3種方式比一比 最大的差別在「錢從哪裡來」
1.以房養老的現金來自銀行貸款：房子設定抵押，屋主繼續居住，銀行依契約撥付資金，貸款本金與利息逐步累積。
2.留房養老的現金主要來自房屋租金：房屋所有權繼續保留，屋主通常另外安排住所，再利用租金支應退休生活，也可以依需要搭配信託管理。
3.包租代管則是出租管理工具：現金來源仍是租金，業者主要協助處理招租、簽約、管理及其他約定的租務工作。因此，包租代管也可以成為留房養老的一項執行工具。
房子都能留下 傳承結果仍有差異
以房養老、出租養老及包租代管都可能維持屋主的房屋所有權，但未來留給下一代的資產狀況不同。以房養老屬於貸款，房屋設定抵押後會產生債務。隨著銀行持續撥款及利息累積，未清償貸款也會影響未來房屋的淨資產價值。出租房屋取得租金，則不會因「出租」這個行為本身增加逆向抵押貸款本金，但仍會產生房屋修繕、稅負、管理及空置等成本。重視房產傳承的家庭，可以把未來可能剩下的房屋淨值列入比較；重視退休生活品質的家庭，則需要優先確認每個月實際可支配的現金流。
退休房產先算4筆帳
第一是居住需求。繼續住原屋、搬到子女家、換小宅或入住銀髮住宅，各有不同成本。
第二是每月現金流。退休金、租金、利息、投資及其他收入加總後，要能支應日常生活。
第三是房屋持有成本。房屋稅、地價稅、管理費、修繕、保險、租務管理及空置成本都要計入。
第四是傳承安排。家庭希望保留多少房屋淨值，以及下一代是否願意承接房屋與相關債務，都可以提前討論。
先決定住哪裡 再決定房子怎麼產生現金
賣厝阿明建議，退休後仍希望長期住在原本住宅，又需要增加現金流，可以評估銀行的以房養老方案。已經有其他居住安排，原住宅可以評估出租，利用租金補充退休生活費；希望降低自己處理租務的負擔，可以再搭配包租代管；希望將租金更有制度地運用於生活、醫療及照護，也可以進一步了解適合自己的信託安排。
以房養老是貸款、出租養老靠租金、包租代管負責租務管理。把三者的功能分清楚，再比較居住需求、每月現金流、成本與傳承安排，房子才能從帳面資產轉成適合退休生活使用的資源。
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